房地产商最怕你知道的买房经[图书]

　　为房地产尽一份心力“房地产”一直是社会大众关注的焦点，不仅是因为房地产昂贵，更因为房地产是每个人安身立命的场所。许多人努力了一辈子，面对房地产时，是既期待又怕受伤害。期待房地产带给自己一个温暖的家、舒适的生活环境、身份地位的肯定、财富利润的获得；但也害怕房地产带来房奴的噩梦、为偿还房贷拼命兼差打工、家庭失去和乐，也不敢享受休闲生活；怕买到不好的房子、房子漏水邻居嘈杂、交通生活不方便；怕投资房屋出租碰到恶房客，经营管理令人头痛；最惨的是怕房价买到高点，不但没赚到，反而欠了一屁股债。
　　有人说：“地少人多，房地产只涨不跌”；“相对股市，投资房地产最稳当”；“房地产现在不买以后会后悔”；“面对低利率高通胀，租房不如买房”；“买房不难，只要挑好地段，跟着地铁走准没错”，房地产市场充斥着各种说法。投资房地产真的有那么简单吗？投资房
　　地产真的不会像股市或其他任何产品，没有输家只有赢家吗？这是一个美丽的房地产新境界，或仅是充满一厢情愿的房地产神话，值得我们大家再深思！
　　做好正确认识房产知识的准备
　　面对房地产的各种神话与真实世界，一般的房屋消费者（包括租房族、首购族、换房族、长期投资房东族、短期投资族五类）将会有何种可能的选择？除了买与不买（租）的选择外，更重要的还会有买与不买的时机、地段、产品与价格的各种选择。房屋消费者应如何考虑上述各种房地产需要面对的可能选择？消费者明知房地产业者的说法是“王婆卖瓜，自卖自夸”，不应完全相信，但又该如何自我判断？当寻求别人（或专家）的意见时，又如何能确保他人能真正了解你个人的偏好需求与困境呢？换言之，身为房地产消费者，面对一生消费中可能是最昂贵的房地产选择时，除了自我努力充实房地产的专业知识与资讯外，似乎没有其他更好的方式。天下没有白吃的午餐，也没有捷径或速成班，面对房地产的世界更是如此。
　　房地产到底是和股票期货一样属于投资赚钱的工具，还是和一般日常消费使用的产品一样属于居住生活的场所，常常令人搞不清楚。根据中外学者各种长期的调查，房地产有七八成以上是以居住使用为主要目的的，只有两三成以下是以投资赚钱为主。面对房地产市场，虽然房子大多还是作为居住使用，然而面对房地产的各种资讯与选择时，却是常常只担心房地产价格的涨跌赚赔，而忽略了房地产居住使用的本质。当房地产的投资与消费发生冲突时，身为房地产的消费者，你会如何选择呢？
　　面对大多数人以居住为主的房地产选择，是否每个消费者都有相同的房地产观点？由于每个人的生活背景、 经验、教育职业、工作就业地点、喜爱偏好各有不同，更重要的是每个人的所得财富也有所不同，因此每个人对房地产的消费居住选择一定也大不相同，更何况在考虑全家所有成员的各种不同想法后，房地产的消费居住选择，更是因人而异。唯有自己认真做功课，努力学习认识自己及家人的共同想法（所谓心中之尺），才可能做出对房地产的最佳选择。
　　就算房地产对有些人而言只是一个投资工具，但房地产和股票投资的知识理念相同吗？我们应知道房市与股市两种产品本质并不相同，更重要的是房地产不易收藏储存，且需要经营管理及居住使用，所以投资者不容易拥有成百上千的房子；相反，投资者不但极易拥有成千上万的股票，且可以轻易大量地买卖交易，换言之，投资房市与股市绝不是相同的知识理念，不可将其混为一谈。如果将股市观念与说法运用到房市，极可能一败涂地。
　　提升房产的美好世界
　　有人会说我是业界公认的房地产市场空头代表，本书一定是让人不要买房子，但读者仔细阅读此书后，应会有不同的看法。身为一个长期关注房地产的研究者，面对房地产市场，只有资讯与知识的融合，或许融合考虑有些不周之处，但绝不会自设所谓“空头”立场，当然更不会预设配合业者的“多头”立场。坚持知识分子求真求是的精神，才是本书的基本原则。
　　我从中原大学建筑系毕业，到美国麻省理工学院取得建筑硕士，回中国台湾到“营建署”短暂工作后，再到美国宾夕法尼亚大学获得城市规划房地产博士学位，有幸到政治大学地政系教书研究，至今20多年，通过房地产投资与市场分析等课程的教学，以及公私部门的委托研究与市场调查等长期经验与心得，希望能提供给房屋消费者一些基本的观念。
　　我对房地产不仅有学术教学研究心得，在房地产的消费与实务上，也累积了一些经验，可供自我体验。从1987年我租房开始，到1988年购买了第1套房（15年的二手房），在1982~1992年的10年间，与大学建筑系几位老同学合伙投资房屋（有期房、新现房、办公套房等），大都小有获利。1992年购买第2套房（期房）自住至今，1999年购买第3套房（在第2套房楼上）提供给爸妈。换言之，个人经历过5种房屋消费（详见附录），本书应不会只是学术界的无“基”之谈。
　　当然，本书内容不仅可供对房地产有兴趣的一般大众参考，也希望能让房地产从业者，包括中介、代销、开发商，以及其他房地产相关专业人士，如估价师、经纪人、顾问等参考。让房地产业者认真了解一般房屋消费者的真正想法，所谓“知己知彼”才是提升房地产美好世界的长远之道。
　　本书得以出版，首先应感谢方智出版社赖真真小姐的努力催生，她的主动与协助，让本书得以顺利出版。其次更要感谢陈文澜先生的文字协助，完成初稿；他将生涩的学术语气转换成生动的白话口语，使一般读者能够轻松阅读。最后要非常感谢我的好友兼同事江颖慧教授，协助资料图表的汇整及部分文字的校阅。当然本书如有任何错误或不当，均应由本人负责。
　　最后，我要将本书献给所有关心房地产与对房地产感兴趣的读者。房地产的世界不仅有实务操作，也有理论知识；房地产的学习不只是一门科学，也是一门艺术；房地产本身不只是投资致富，更是居住品质与品位的提升。愿我们共同为房地产尽一份心力！