序
第一章物业管理概述
第一节物业管理的涵义
基础知识
常见问题
1．什么是物业?
2．物业管理有什么作用?
[典型案例]物业管理公司服务不力，业主联名投诉
第二节物业管理的内容
基础知识
常见问题
1．物业管理服务是否属于服务商品?
2．物业管理的性质及发展方向是什么?
3．物业管理有什么特点?
4．物业管理公司如何开展委托性服务?
[典型案例]物业管理公司帮助业主出租房屋可收费
5．零星物业管理是怎么回事?
第三节物业管理法律规范及其立法现状
基础知识
常见问题
1．物业管理服务行为是行政性管理，还是企业化管理?
2．我国物业管理法律调整的范围?
3．我国物业管理中存在哪些问题?
第二章物业管理法律关系
第一节物业管理法律关系概述
基础知识
常见问题
1．研究物业管理法律关系对物业管理法制建设的作用?
[典型案例]物业管理公司换件应保证质量
2．按规范法律关系的法律类型的不同，物业管理法律关系可分为哪几种类型?
3．按物业管理法律关系主体的权利义务，物业管理法律关系可以分为哪几种法律关系?
4．按物业管理法律规范调整的具体对象不同，物业管理法律关系分为哪几种?
第二节物业管理法律关系的主体
基础知识
常见问题
1．物业管理公司与业主是什么关系?
2．物业管理中，业主还是物业管理公司处于主导地位?
3．非业主使用人的含义是什么?
4．业主能否自己管理物业?
5．什么时候可以成立业主委员会?
[典型案例]物业管理公司不应该阻拦成立业主委员会
6．业主委员会的设立、变更和注销如何办理?
7．业主委员会应如何处理业主之间发生的矛盾?
[典型案例]业主应该遵守业主公约
8．政府、开发商、物业管理公司、业主、业主委员会、业主大会之间是什么样的法律关系?
9．物业管理公司与居委会、公安机关及有关部门之间是什么样的法律关系?
第三节物业管理法律关系的客体
基础知识
常见问题
1．购房者为什么要提前关心物业管理?
2．业主个人对物业管理不满应该怎么办?
[典型案例]物业公司违法操作，小区业主有权解约
3．业主对物业管理服务质量不满可以拒缴物业管理费吗?
4．开发商在售房时向购房者承诺物业管理条件是否有效?
[典型案例]慎重对待开发商约定赠送物业管理费
5．物业管理费由哪些项目构成?
[典型案例]业主有权拒交不合法律规定的“招待费”
6．住户与产权人应向物业管理公司缴纳哪些服务费?
7．小区能开娱乐设施吗?
[典型案例]“夜半歌声”扰居民
第四节物业管理法律关系的内容
常见问题
1．实行物业管理的小区，业主还有权利吗?如果有，享有哪些权利?
2.业主享有权利的法律依据有哪些?
3．谁拥有小区停车位的处分权、收益权?
4．未成年业主是否享有业主大会的投票权?
[典型案例]少年业主投票权的维护
5．物业管理公司是否有对住户罚款的权利?
[典型案例]《住户手册》中不应设定物业管理公司的罚款权
6．住户手册由谁制订?应包括哪些内容?
第五节物业管理法律事实
基础知识
常见问题
1．与物业管理纠纷有关的司法和仲裁行为，是否属于物业管理法律行为?
2．业主招聘物业管理公司的法律关系要经过哪些法律事实?
[典型案例]聘选物业公司的程序
第三章业主的权利及其维护
第一节业主的权利和义务
基础知识
常见问题
1．自然人业主和非自然人业主在物业管理法律关系中
的地位是否有所不同?
[典型案例]房地产开发商作为产权人有权进入业委会
2．独立产权和共有产权是如何划分的?
3．开发商未经业主同意，是否可以变更小区名称?
4．开发商未经业主同意，是否可以变更小区规划?
第二节业主自治机构的权利和义务
基础知识
常见问题
1．业主委员会与物业管理委员会有无区别?
2．业主委员会能否独立承担民事责任?
3．业主委员会能否从事经营活动?
4．为什么维修基金要由业主委员会来负责审查批准?
[典型案例]物业管理公司不应扣除维修基金
5．怎样监督物业公司的财务开支?
[典型案例]业主有权要求物业管理公司公开收费标准
6．业主可以随时查阅物业公司的财务收支状况吗?
[典型案例]业主可通过哪些途径查询物业公司账目
7．部分业主不缴费，其他业主怎么办?
第三节业主权利的维护
基础知识
常见问题
1．业主的知情权指什么?
[典型案例]业主对管理费使用各具体项目的收支有知情权
2．物业管理公司以业主不缴纳物业管理费为由而停水停电，业主怎么办?
[典型案例]物业公司无权对住户采取三停措施
3．物业管理公司在业主办理入住手续时扣押业主房屋钥匙，业主怎么办?
[典型案例]物业公司无权扣押业主房屋钥匙
4．物业管理公司单方面增加管理费，业主怎么办?
5．如何处理收费纠纷?
6．物业管理公司收取装修管理费，业主有权拒缴吗?
[典型案例]物业管理公司不得收取装修管理费
7．写字楼装修，业主必须用物业公司推荐的装修队吗?
8．怎样行使物业处分权?
[典型案例]物业公司无权移走小区绿化树木
9．业主是否有权要求物业公司定期公开其收支及财务状况?
10．房屋出现裂缝，业主可以要求大修吗?
11．房屋快到设计年限，业主是否可以要求以危险房处理?
12．业主是否可以拒绝缴纳管理费之外收取的5．5％的税费?
13．业主换房入住不久，房屋出现问题应找谁?
[典型案例]换房时要注意房屋的保修期
14．物业管理公司单方变更小区停车费，业主应该怎么办?
15．业主车位经常被别人强占，怎么办?
[典型案例]物业管理公司收了停车费理应保障业主停车位的使用权
16．开发商未经业主同意，在业主的楼顶上架设广告牌，业主怎么办?
[典型案例]开发商无权出租小区楼字顶部搭建广告牌
17．物业管理公司出租业主共有房屋，业主应如何维护自己的权利?
[典型案例]物业管理公司不得擅自出租公共部位
18．物业管理公司因管理不善给业主造成损失怎么办?
[典型案例]物业管理公司失职应赔偿
19．停车场停车被撞，物业管理公司是否有责任?
[典型案例]买位停车车被损，物业公司应负责
20．楼房脱落水泥块伤人，可以找物业管理公司承担责任么?
[典型案例]物业公司失职，水泥脱落伤人
第四章物业管理公司的
权利及其维护
第一节物业管理公司的法律地位
基础知识
常见问题
1．物业管理公司的管理权源于何处?
2．物业管理公司从何时开始向业主计收物业管理费?
3．如何处理业主投诉?
第二节物业管理公司的权利和义务
基础知识
常见问题
1．物业管理公司的哪些管理措施应当提交业主委员会审议通过，并接受其监督?
2．物业管理公司对物业管理的主要依据有哪些?
3．“实行多种经营，以其收益补充小区管理经费”中的
“多种经营”应如何理解?
[典型案例]物业管理公司不可强行搭售生活用品
第三节物业管理公司权利的维护
基础知识
常见问题
1．业主没有居住已买下的房屋，物业管理公司是否有权对其收取管理费?
[典型案例]空房也要缴管理费
2．出现紧急情况时，物业管理人员能否采取破门而入的措施?
[典型案例]如何处理紧急避险造成的损失
3．业主入住后以房屋存在问题而拒缴物业管理费怎么办?
[典型案例]物业公司不应承担房屋面积短缺的责任
4．房屋天面维修费如何分摊?
5．业主因对拆迁安置的位置不合理能否拒交物业管理费?
[典型案例]业主无正当理由不得拒交管理费
6．某业主在共用部位乱堆乱放，物业公司怎么处理?
[典型案例]物业管理公司应保证楼道的通畅
7．一层业主私自开设小卖部，物业管理公司应如何处理?
8．业主私自饲养宠物，物业管理公司应如何处理?
9．物业管理公司应如何根除小区违章搭建现象?
[典型案例]物业公司有权拆除小区内的违章搭建物
10．业主自己安装的空调机，物业管理公司有无权利要
求其按照统一规定重新调整?
[典型案例]业主应在外墙的统一空调位上安装空调
11．物业管理公司是否有权干涉业主处置自家门口的树木?
[典型案例]业主无权锯掉小区里的绿化树木
12．物业管理公司出现赤字怎么办?应由谁承担?
[典型案例]业土对入住前物业公司的管理开支亏空的承担
第五章物业管理合同
第一节物业管理合同概述
基础知识
常见问题
1．物业管理内容能否写入房屋买卖合同?如何在买卖合
同中约定?
2．物业管理公司的违约责任可就哪些方面在合同中约定?
3．业主方面的违约责任可就哪些方面在合同中约定?
4．业主有权拒签《房屋使用管理维修公约》吗?
5．物业管理一定要签订委托管理合同吗?
[典型案例]物业管理最好签订书面委托管理合同
6．物业管理合同与物业管理公约有何区别?
7．签订物业管理合同时应注意什么?
[典型案例]管理费的构成应在合同中明确约定
8．居委会有无代表业主签订物业管理合同的资格?
[典型案例]居委会无权选聘物业管理公司
9．物业管理合同无效的原因主要有哪些?
10．怎样处理无效合同?
第二节物业管理合同的订立和履行
基础知识
常见问题
1．前期物业管理合同和物业管理合同有哪些不同之处?
2．有些业主将房屋租给身份不明的人，物业管理公司该怎么办?
3．物业管理公司不按合同规定随意提高管理费，怎么办?
4．开发商承诺的物业管理条件没有兑现，是否构成房屋买卖合同的违约?
[典型案例]开发商免收物业管理费的承诺的效力
5．是否可在合同中约定“业主不缴管理费，物业管理公司可以采取停水措施”?
[典型案例]《物业公约》损害业主权益应修改
第三节物业管理合同的终止
基础知识
常见问题
1、在什么情况下，业主委员会可以解聘物业管理公司?
2、因不可抗力导致合同不能履行且目的不可能实现，合同是否自然终止?
第六章物业管理法律责任
第一节物业管理法律责任的概述
基础知识
常见问题
1．什么是人身权?它与财产权有什么区别?
2．人身权包括哪些权利?
[典型案例]保安半夜入民宅，侵犯公民权利
3．什么是侵害财产?侵害财产应负什么样的责任?
第二节业主和业主委员会
的法律责任
基础知识
常见问题
1．公有房屋出售给个人后，房屋共用部分、共用设施损
坏了由谁修理?
[典型案例]公有房售出后维修费应由谁承担
2．空调机滴水影响他人休息谁负责任?
[典型案例]空调滴水扰人休息
3．写字楼楼上漏水给楼下住户造成损失谁来赔偿?
[典型案例]渗漏楼板应及时维修
第三节物业管理公司的法律责任
基础知识
常见问题
1．物业管理公司为什么承担有限财产责任?
2．在什么情况下物业管理公司工作人员承担法律责任?
3．常见的物业管理公司工作人员的违法行为有哪些?
4．房屋的保修期如何计算?保修期内房屋出了问题由谁负责?
5．物业管理公司是否有权把修缮基金挪作他用?
[典型案例]维修基金不得挪用
6．服务质量不过关，业主跌伤谁负责?
[典型案例]地面光滑致人摔伤责任的划分
7．外墙渗水，造成住户家具损坏谁负责赔偿?
8．物业管理公司经营的停车场丢车谁来赔?
[典型案例]停车场地有偿使用合同关系，丢失车辆物业不负责任
9．业主家被盗，物业管理公司是否应负赔偿责任?
[典型案例]封闭式防盗系统不封闭
10.物业管理公司及其保安人员应怎样做好小区安全工作?
[典型案例]住户被害，物业管理公司应负民事赔偿责任
11.路上障碍物绊倒业主，物业管理公司应负责任吗?
[典型案例]钢管绊倒业主，物业公司赔偿
12.物业管理行为与物业管理公司的一般民事行为如何区分?
[典型案例]遭遇煤灰污染，不可拒缴管理费
第七章物业管理纠纷的处理途径
第一节物业管理纠纷
基础知识
常见问题
1.按纠纷所属法律部门的法律关系性质的不同，可以将物业管理纠纷划分为哪几类?
2.按纠纷中的基本权利性质和特点的不同，可以将物业管理纠纷划分哪几类?
3.业主维护自己权利的途径有哪几个?
[典型案例]物业管理公司无权出租电梯间开小吃部
4.与物业管理公司发生纠纷时，业主可以向哪些部门投诉?
[典型案例]收费名目繁多，业主不堪重负
第二节诉讼
基础知识
常见问题
1．什么是民事诉讼?提起民事诉讼的条件有哪些?
[典型案例]空调机制造邻里矛盾
2．什么是行政诉讼?提起行政诉讼的条件有哪些?
3.什么是刑事诉讼?刑事诉讼有哪几个阶段?
4．什么是立案?刑事诉讼的立案必须具备哪两个条件?
第三节仲裁
基础知识
常见问题
1．在什么情况下可提起仲裁?
[典型案例]职工住房不可以拒绝小区统一物业管理
2．仲裁合同或条款生效的条件是什么?
第四节调解
基础知识
常见问题
1．调解分为哪几大类?有什么不同?
[典型案例]侵害其他业主权益应该承担责任
2．什么情况下适用法院调解原则?
[典型案例]物业管理服务应全面听取业主意见
3．人民法院的调解书有何法律效力?
附录
1．中华人民共和国民法通则(节选)
2．中华人民共和国合同法(总则部分)
3．中华人民共和国消费者权益保护法
4．城市新建住宅小区管理办法
5．城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法
6．北京市居住小区物业管理办法(修正)
7．北京市居住小区物业管理服务基本要求(试行)
8．北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法
9．北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法(试行)
10．北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法
11．物业管理条例
