新形势下创新型大型零售商业地产开发管理实务

二、 个性与共性20
三、 终点与起点21
第二节从“统一排座”到“各得其所”21
一、 “萝卜青菜与各人所爱”22
二、 “金角银边与青草肚皮”22
三、 “规定动作与自选动作”22
第三节从“以一当十”到“以十当一”23
一、 “楼花兑现”与“成果兑现”24
二、 “有限利润”与“超额利润”25
三、 “看天吃饭”与“旱涝保收”25
四、 “资本实力”与“综合能力”26
第四节从“市长喜欢”到“市场喜欢”26
一、 拟建项目位置的适合与否27
二、 拟引进的商业业态适合与否27
三、 拟建的商业物业的规模合适与否28
四、 拟建项目的平面布局合适与不合适28
五、 拟建项目的外立面合适与否29
第五节案例分析——观念转变优先，创新落实行动30
一、 商业企业要创新高层必须转变观念，创新要落实必须形成上下共识30
二、 创新需要集合众人智慧以及集中优势资源31
三、 创新需要有舍去眼前利益的气量和落到实处的行动能力31
四、 我国做商业地产开发商或商业地产项目转型提升的甲方应该从
日本7&i集团在格林木购物中心的创新过程得到的宝贵启示32
第三章顶层设计35
第一节开发商遇到的困惑35
第二节开发商困惑的原因37
第三节顶层设计需要研究的十个问题37
一、 研究地块的条件和政府规标的要求37
二、 研究地块所在地的市场38
三、 研究地块所在的城市规划导向38
四、 研究地块所在地的商业竞争情况38
五、 研究开发商自己39
六、 研究拟开发项目各类物业产品的赢利模式39
七、 研究拟开发各类物业产品的配套需求39
八、 研究符合开发商心目中项目的方案设计任务书40
九、 研究运用价值工程分析研发的各类物业产品的经济效益41
十、 研究项目各类物业产品细节化策划41
第四节精准规划各得其所41
第四章体制机制建设43
第一节商业地产开发管理体制存在的问题43
一、 商业物业的坪效分析43
二、 ×城国际项目管理的故事44
第二节商业地产开发管理与组织48
一、 商业地产管理与组织存在的问题48
二、 以华润置地为例说明商业地产的管理与组织49
第三节商业地产项目开发管理的考核机制51
第四节商业地产开发管理仍然存在的挑战52
第五章小型城市综合体55
第一节市场前景55
一、 住宅销售单价高55
二、 商铺销售单价高56
三、 变通物业产品单价高56
四、 项目综合收益高56
第二节商业价值56
一、 符合国家城市化进程的政策导向和要求56
二、 满足四级城市商业设施转型提升的需求57
三、 满足县级市或县城居民日常生活的消费需求和体验性消费需要57
第三节存在问题57
一、 政府规划要求过分超前与脱离市场需求问题58
二、 项目开发战略规划研究和顶层设计缺位问题58
三、 项目产品研发不到位和开发物业产品定位不正确问题60
第二篇管理战略实施和战略管理
第六章商业地产选址65
第一节商业地产选址意义65
第二节商业地产选址的影响因素66
一、 造城运动66
二、 政府干预67
三、 低价拿地67
第三节商业地产项目选址原则68
一、 顾客便利性为第一原则68
二、 商家便利性为第二原则68
三、 业态需求为第三原则69
四、 商家资源的可供性为第四原则69
第四节商业地产选址的成功案例70
第七章设计阶段管理之以人为本71
第一节“以人为本”理念71
一、 商业房地产的定义71
二、 “投资人”或“开发商”的基本的需求71
三、 “顾客”或“消费者”的需求71
四、 “商家”或“经营者”的需求72
第二节“以人为本”对象及其关系72
一、 “投资人”、“顾客”和“商家”相互之间的关系72
二、 大型商业房地产项目的本质72
三、 大型商业房地产项目开发赢利模式73
四、 大型商业房地产的市场价值决定因素73
五、 评判大型商业房地产开发项目的成功标准73
第三节案例分析——上海百联西郊购物中心74
一、 组建开发项目管理团队74
二、 项目商业定位和物业产品定位74
三、 设计以人为本75
第四节“以人为本”的落实77
一、 经济回报77
二、 调整设计77
三、 性能优化77
四、 投资控制77
五、 规避风险77
第八章设计阶段管理之落实需求79
第一节落实需求步骤79
一、 项目策划阶段79
二、 项目规划方案研发79
三、 项目深化研发阶段79
四、 项目扩初设计、施工图设计阶段80
第二节挑战81
一、 开发商本身的挑战81
二、 其他方面的挑战81
第九章设计阶段管理之境内外设计院协调设计82
第一节阶段划分82
一、 境外建筑工程设计体系82
二、 境内外设计阶段划分83
第二节任务分工83
一、 方案设计阶段83
二、 扩初设计阶段84
三、 施工图设计阶段86
四、 境外设计院角色定位意见87
五、 境内设计院角色定位意见87
六、 甲方角色定位89
第三节项目管理团队要求89
第十章落实战略管理及部署91
第一节优化商家布局91
一、 交通位置91
二、 人流设计91
三、 商业布局理念93
第二节租金策略95
第三篇运营管理和战略提升
第十一章运营战略提升通道设计与实践探讨99
第一节众多大型购物中心运行效益低下剖析99
第二节商业地产招商与运营管理100
一、 商业地产的招商101
二、 商业地产的运营105
第三节商业运行性能化设计及优化107
第四节成功案例揭秘与启示: 百联西郊购物中心109
一、 百联西郊购物中心计租面积确定110
二、 购物中心商业定位和商业业态组合比例110
三、 购物中心招商租金策略111
第十二章同中心城区区位两项目绩效对比看成败因素115
第一节两项目收益对比分析115
第二节两项目管理差异116
一、 深度分析116
二、 各阶段管理差异116
第十三章运营管理成本测算依据和要求123
第一节探究表面红火项目的亏损背后123
一、 对资金的需求较大123
二、 受政策的影响大123
三、 利益协调的难度大124
四、 合理规划的难度高124
第二节项目运行成本构成124
一、 商家引进中介费或代理费125
二、 装修补贴费125
三、 大型商业地产开业以后的年运行费用测算126
第三节项目运营盈亏临界点128
一、 项目背景129
二、 工程建设投资测算129
三、 项目投资估算130
四、 项目产出测算131
五、 其他成本131
六、 投资与产出收益分析131
第十四章BIM在商业项目中的应用135
第一节BIM在商业项目中的应用现状135
第二节商业项目设计阶段BIM的应用136
一、 环境与交通组织分析136
二、 评估和优化设计方案136
三、 可视化设计137
四、 多专业协同设计137
第三节商业项目施工阶段BIM的应用138
一、 三维模拟分析138
二、 四维施工模拟138
三、 五维模拟分析138
四、 材料跟踪138
五、 竣工模型交付139
第四节商业项目租售、运维与改造阶段BIM的应用139