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基本信息
编辑推荐
融资与税务筹划 成本分摊 最新政策
一线实战专家
手把手讲解房地产税收实务
丰富案例详述安全纳税筹划
内容简介
书籍
经济管理学书籍
本书作者朱光磊拥有丰富的房地产财税工作经验，本书是其十几年的工作经验总结，分入门篇与高级篇两个部分。
入门篇以房地产开发流程为主线，按开发的时间顺序介绍了房地产公司拿地、项目公司设立、项目建造开发、开盘预售、竣工交房全流程各环节经常遇到的税收问题。
高级篇首先介绍了企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、涉外税收中的常设机构判定原则等房地产公司难以回避的更高一级的税收问题；然后以第一手的资料介绍了吸收合并购地、精装房分劈成毛坯房代装饰的两个筹划案例，以案例来说明理论模型与税收实践的差距。
第十二章，以一个房地产集团为案例介绍了房地产集团税收风险管理的系统性思路。这是作者多年培训与咨询经验的浓缩总结，创新性的提出解决商业模式创新涉税问题是高端税务的发展方向，运用信息不对称进行交易模式设计实现节税目的才是企业税务筹划的蓝海战略。
经济管理学书籍
本书作者朱光磊拥有丰富的房地产财税工作经验，本书是其十几年的工作经验总结，分入门篇与高级篇两个部分。
入门篇以房地产开发流程为主线，按开发的时间顺序介绍了房地产公司拿地、项目公司设立、项目建造开发、开盘预售、竣工交房全流程各环节经常遇到的税收问题。
高级篇首先介绍了企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、涉外税收中的常设机构判定原则等房地产公司难以回避的更高一级的税收问题；然后以第一手的资料介绍了吸收合并购地、精装房分劈成毛坯房代装饰的两个筹划案例，以案例来说明理论模型与税收实践的差距。
第十二章，以一个房地产集团为案例介绍了房地产集团税收风险管理的系统性思路。这是作者多年培训与咨询经验的浓缩总结，创新性的提出解决商业模式创新涉税问题是高端税务的发展方向，运用信息不对称进行交易模式设计实现节税目的才是企业税务筹划的蓝海战略。
作译者
朱光磊
中国注册会计师，南京大学MBA，从事房地产财税专项工作十几年，现任某房地产集团财务部总经理，同时担任数家中国百强房地产集团的税务顾问，并为数百家房地产公司做过税务培训。
专心研究房地产行业的原罪清理、商业模式创新、资产重组所涉及的税收业务，拥有数百例土地增值税清算的直接操作经验。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。
中国注册会计师，南京大学MBA，从事房地产财税专项工作十几年，现任某房地产集团财务部总经理，同时担任数家中国百强房地产集团的税务顾问，并为数百家房地产公司做过税务培训。
专心研究房地产行业的原罪清理、商业模式创新、资产重组所涉及的税收业务，拥有数百例土地增值税清算的直接操作经验。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案。
目录
推荐序贴近最前沿的一线税收实务（陈冬华）
前言
入门操作篇
第一章房地产开发流程与涉税简介
第一节房地产开发流程简介
第二节房地产公司涉税简介
第二章购买土地环节税收风险控制关键点
第一节购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险
问题1：甲、乙、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？
问题2：印花税的纳税主体是甲公司还是乙公司？
问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？
问题4：如果国土局没有按期交付土地，乙公司如何交土地使用税？
问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？
问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？
问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设
配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？
第二节房地分离如何缴纳契税
问题8：甲公司应该按什么作为契税的计税依据？
问题9：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？
第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担
前言
入门操作篇
第一章房地产开发流程与涉税简介
第一节房地产开发流程简介
第二节房地产公司涉税简介
第二章购买土地环节税收风险控制关键点
第一节购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险
问题1：甲、乙、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？
问题2：印花税的纳税主体是甲公司还是乙公司？
问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？
问题4：如果国土局没有按期交付土地，乙公司如何交土地使用税？
问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？
问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？
问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设
配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？
第二节房地分离如何缴纳契税
问题8：甲公司应该按什么作为契税的计税依据？
问题9：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？
第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担
前言
自2003年踏入房地产行业以来，我已经在这个行业干了13年，恰巧也经历了这个行业的黄金10年。在这10年里，我服务过民营、外资、国资三种不同性质的房地产公司，开发的业态也涵盖了毛坯住宅、精装住宅、星级酒店、服务型公寓、商业、写字楼、别墅和城市综合体等。由于好奇心的驱使，这10年来我趁着为其他公司做培训的机会，和数千名房地产学员进行过交流，接受了他们的咨询，因而得以对几百家房地产公司的税收问题进行了了解。
从业以来，我也曾断断续续地在《财务与会计》与《中国税务报》上发表过一些文章，但后来慢慢的人就懒惰了，写作越来越少。在从业10年后，我决定将这10年来的所见、所思、所想总结成一本书，作为对自己过去10年的纪念。本书中的全部案例来自真实的第一手资料，全部经验总结均有案例的支撑，来自实战第一线也许是本书最重要的特色。
本书内容主要分为两部分，第一部分为基础篇，主要介绍房地产财税人员在日常工作中常会遇到的事项和问题。第二部分为高级篇，对土地增值税清算、企业所得税汇算、涉外税收中的常设机构判定进行了探讨，并分享了吸收合并与精装分劈两个比较经典的筹划案例，目的是想借此厘清税收系统筹划的复杂性。本书第十二章对房地产集团的税收风险管理进行了研究，我写这一章的目的并不是提供一个针对具体问题的解决方案，而是提供一个系统的房地产集团税收风险管理的思路。在最后一章，我对税务策划的实战技巧进行了理论性的提炼和总结。
10多年来，我主要在江苏、上海和浙江等地工作，本书既然是个人工作的总结，可能难免被烙上长三角地区税务实践的特征，但好在税理相通，我的工作思路和方法应该能给您提供借鉴。在写作过程中，我力求在保证专业性的同时做到行文上的轻松，但实在没办法将一个专业书籍写得过于娱乐化，在专业性与轻松性相冲突时，我毫不犹豫地保留了专业性。
由于税法是不断变化的，而本书中介绍的内容是基于写作时的税务环境，为了更好地贴近实务，我会在博客中及时更新相关信息，欢迎访问我的微博http://weibocom/u/2113422672。任何关于本书的建议或批评，也欢迎大家在我的微博上指正，或者发送邮件至我的邮箱597905639@qqcom和qiqiao@tomcom
在本书写作过程中，我得到了同行天洋控股财务总监韩国良先生的热心支持和帮助，他身为财务总监，在繁忙的工作之余，不辞辛苦地为我审定初稿和终稿，在此表达特别的感谢。感谢我的导师戴海平先生、陈冬华教授，你们的指导为我指明了方向，坚定了我的信心。感谢我的良师益友：赵小刚、赵国庆、焉梅、金文龙、李岩峰、王大祥、李军武、张大春、胡俊、刘雪峰、李利威、陆容馨等，和你们一起探讨学习的日子是次愉快的人生旅行。
最后，特别感谢我的家人，感谢我的太太和孩子，本书献给你们。
从业以来，我也曾断断续续地在《财务与会计》与《中国税务报》上发表过一些文章，但后来慢慢的人就懒惰了，写作越来越少。在从业10年后，我决定将这10年来的所见、所思、所想总结成一本书，作为对自己过去10年的纪念。本书中的全部案例来自真实的第一手资料，全部经验总结均有案例的支撑，来自实战第一线也许是本书最重要的特色。
本书内容主要分为两部分，第一部分为基础篇，主要介绍房地产财税人员在日常工作中常会遇到的事项和问题。第二部分为高级篇，对土地增值税清算、企业所得税汇算、涉外税收中的常设机构判定进行了探讨，并分享了吸收合并与精装分劈两个比较经典的筹划案例，目的是想借此厘清税收系统筹划的复杂性。本书第十二章对房地产集团的税收风险管理进行了研究，我写这一章的目的并不是提供一个针对具体问题的解决方案，而是提供一个系统的房地产集团税收风险管理的思路。在最后一章，我对税务策划的实战技巧进行了理论性的提炼和总结。
10多年来，我主要在江苏、上海和浙江等地工作，本书既然是个人工作的总结，可能难免被烙上长三角地区税务实践的特征，但好在税理相通，我的工作思路和方法应该能给您提供借鉴。在写作过程中，我力求在保证专业性的同时做到行文上的轻松，但实在没办法将一个专业书籍写得过于娱乐化，在专业性与轻松性相冲突时，我毫不犹豫地保留了专业性。
由于税法是不断变化的，而本书中介绍的内容是基于写作时的税务环境，为了更好地贴近实务，我会在博客中及时更新相关信息，欢迎访问我的微博http://weibocom/u/2113422672。任何关于本书的建议或批评，也欢迎大家在我的微博上指正，或者发送邮件至我的邮箱597905639@qqcom和qiqiao@tomcom
在本书写作过程中，我得到了同行天洋控股财务总监韩国良先生的热心支持和帮助，他身为财务总监，在繁忙的工作之余，不辞辛苦地为我审定初稿和终稿，在此表达特别的感谢。感谢我的导师戴海平先生、陈冬华教授，你们的指导为我指明了方向，坚定了我的信心。感谢我的良师益友：赵小刚、赵国庆、焉梅、金文龙、李岩峰、王大祥、李军武、张大春、胡俊、刘雪峰、李利威、陆容馨等，和你们一起探讨学习的日子是次愉快的人生旅行。
最后，特别感谢我的家人，感谢我的太太和孩子，本书献给你们。
序言
贴近最前沿的一线税收实务
朱光磊是南京大学MBA，在房地产公司工作十几年，平时主要致力于对税收理论进行实证研究，并且形成了自己的一些独特风格与思路。税收是一门实践性很强的学科，我赞同他的观点，税收筹划理论必须与实践相结合，未经实践的理论筹划模型并没有太高的价值。在奢谈筹划的潮流中，实证理论模型的可实现性才是税收管理的重要课题。由于税收筹划的系统复杂性，税收实践越来越需要综合的业务知识。
本书是朱光磊十几年的工作经验总结，分为入门篇与高级篇两个部分。入门篇以房地产开发流程为主线，按开发的时间顺序介绍了房地产公司从拿地、项目公司设立、项目建造开发、开盘预售到竣工交房全流程各环节经常遇到的税收问题。高级篇首先介绍了企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、涉外税收中的常设机构判定原则等房地产公司难以回避的更高一级的税收问题；然后用第一手的资料介绍了吸收合并购地、精装房分劈成毛坯房与代装饰的两个筹划案例，以案例来说明理论模型与税收实践的差距。在本书的第十二章，以一个房地产集团为案例介绍了房地产集团税收风险管理的系统性思路。
本书浓缩了作者多年来为数百家房地产公司做培训与咨询时经常被问及的问题，并以真实的案例为背景来解析这些常见问题，贴近最前沿的一线税收实务是本书的最大特色。
陈冬华
南京大学博士生导师，会计学教授
朱光磊是南京大学MBA，在房地产公司工作十几年，平时主要致力于对税收理论进行实证研究，并且形成了自己的一些独特风格与思路。税收是一门实践性很强的学科，我赞同他的观点，税收筹划理论必须与实践相结合，未经实践的理论筹划模型并没有太高的价值。在奢谈筹划的潮流中，实证理论模型的可实现性才是税收管理的重要课题。由于税收筹划的系统复杂性，税收实践越来越需要综合的业务知识。
本书是朱光磊十几年的工作经验总结，分为入门篇与高级篇两个部分。入门篇以房地产开发流程为主线，按开发的时间顺序介绍了房地产公司从拿地、项目公司设立、项目建造开发、开盘预售到竣工交房全流程各环节经常遇到的税收问题。高级篇首先介绍了企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、涉外税收中的常设机构判定原则等房地产公司难以回避的更高一级的税收问题；然后用第一手的资料介绍了吸收合并购地、精装房分劈成毛坯房与代装饰的两个筹划案例，以案例来说明理论模型与税收实践的差距。在本书的第十二章，以一个房地产集团为案例介绍了房地产集团税收风险管理的系统性思路。
本书浓缩了作者多年来为数百家房地产公司做培训与咨询时经常被问及的问题，并以真实的案例为背景来解析这些常见问题，贴近最前沿的一线税收实务是本书的最大特色。
陈冬华
南京大学博士生导师，会计学教授
媒体评论
《房地产税收面对面:实务与案例》浓缩了作者多年来的实战经验，以及为数百家房地产公司做培训与咨询经常被问及的问题，并且以真实的案例为背景来解析这些常见问题，贴近最前沿的一线税收实务是本书的最大特色。
陈冬华，南京大学博士生导师，会计学教授
本书概括了房地产开发经营环节的众多代表性税收问题，从机构设立到项目选择及至开发销售，环环相扣，步步紧跟税收文件，对实际工作很有帮助。
王海山，绍兴景瑞置业公司财务总监
作为律师，每逢遇到地产难题，我总是向朱光磊请教，因为他在地产领域相当专业。本书从地产规则到地产潜规则，从财务核算到税务处理，从细枝末节的费用核算到高屋建瓴的架构搭建，讲得融会贯通，是房地产图书中的实力型作品。
李利威，著名税务律师
本书讲了很多房地产税收的实战案例，并结合现行房地产税收政策，从实务的角度，分享了作者在房地产税收实务处理和税收风险管理的经验与观点。本书图文并茂，深入浅出，便于阅读、理解和学习，是财税人员的工作好帮手。
陆容馨，德勤华永会计师事务所有限公司税务经理
房地产行业税务实操方面的书不少，但受各地政策差异的影响，很难将这个专题写得很细，尤其是实操方面的。《房地产税收面对面：实务与案例》以江苏一带的实操案例来讲，细节不能照搬，但筹划思路可充分借鉴。作者还是比较牛的。
普通高层，当当读者
陈冬华，南京大学博士生导师，会计学教授
本书概括了房地产开发经营环节的众多代表性税收问题，从机构设立到项目选择及至开发销售，环环相扣，步步紧跟税收文件，对实际工作很有帮助。
王海山，绍兴景瑞置业公司财务总监
作为律师，每逢遇到地产难题，我总是向朱光磊请教，因为他在地产领域相当专业。本书从地产规则到地产潜规则，从财务核算到税务处理，从细枝末节的费用核算到高屋建瓴的架构搭建，讲得融会贯通，是房地产图书中的实力型作品。
李利威，著名税务律师
本书讲了很多房地产税收的实战案例，并结合现行房地产税收政策，从实务的角度，分享了作者在房地产税收实务处理和税收风险管理的经验与观点。本书图文并茂，深入浅出，便于阅读、理解和学习，是财税人员的工作好帮手。
陆容馨，德勤华永会计师事务所有限公司税务经理
房地产行业税务实操方面的书不少，但受各地政策差异的影响，很难将这个专题写得很细，尤其是实操方面的。《房地产税收面对面：实务与案例》以江苏一带的实操案例来讲，细节不能照搬，但筹划思路可充分借鉴。作者还是比较牛的。
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