房地产经纪实务(第2版)

2.2　房地产经纪机构29
2.3　房地产经纪职业规范35
2.4　房地产经纪诚信体系39
思考题40
第二篇　房地产经纪业务处理
第3章　房地产交易流程与经纪业务概况42
学习目标42
技能要求42
案例3-1　限购政策影响三起房地产交易42
案例3-2　马某买房定金被没收44
3.1　房地产转让的基本流程与合同45
3.2　房地产租赁的基本流程与合同56
3.3　房地产抵押的基本流程与合同58
3.4　房地产经纪业务概况64
思考题68
第4章　房地产居间业务69
学习目标69
技能要求69
案例4-1　高某该付多少违约金69
案例4-2　经纪机构能否收到佣金70
4.1　房地产居间业务流程与合同73
4.2　房地产居间业务的开设79
4.3　房地产居间业务的房源管理85
4.4　房地产居间业务的客源管理89
4.5　房地产居间业务的促成94
4.6　房地产居间业务操作107
思考题114
第5章　房地产代理业务115
学习目标115
技能要求115
案例5-1　房地产策划公司与开发公司销售代理合同起纠纷115
5.1　房地产代理业务流程与合同117
5.2　二手房代理业务118
5.3　新建商品房销售代理业务124
5.4　租赁、抵押、置换以及权属登记代理业务130
思考题131
第6章　房地产经纪拍卖业务与代办咨询服务132
学习目标132
技能要求132
案例6-1　一起拍卖，三个争议132
6.1　房地产经纪和房地产拍卖134
6.2　房地产经纪业务中的代办服务137
6.3　房地产经纪业务中的咨询服务139
思考题141
第7章　房地产税费142
学习目标142
技能要求142
案例7-1　房屋契税突调高　税费分担纠纷消142
案例7-2　购房未果因限购　居间费用打折扣143
7.1　房地产税费概况143
7.2　商品房买卖税费145
7.3　二手房买卖税费149
7.4　房屋租赁税费153
7.5　房屋抵押、评估、中介服务等相关税费154
7.6　房地产交易中的税费负担155
7.7　房地产税费案例158
思考题158
第8章　房地产经纪企业管理159
学习目标159
技能要求159
案例8-1　上房置换模式打开置业之门159
案例8-2　江苏中广置业经纪企业160
8.1　房地产经纪企业经营理念与发展战略161
8.2　房地产经纪企业运营管理163
8.3　房地产经纪企业人力资源管理168
8.4　房地产经纪企业品牌管理170
8.5　房地产经纪企业的客户关系管理172
8.6　房地产经纪信息管理175
8.7　房地产经纪业务的风险管理180
思考题186
第三篇　房地产经纪综合实训与业务技能竞赛
第9章　房地产经纪综合实训188
学习目标188
技能要求188
9.1房地产经纪综合实训课程的专业定位与教学理念188
9.2　房地产经纪综合实训目标189
9.3　房地产经纪综合实训内容及流程191
9.4　房地产经纪综合实训教学方式与教学组织193
9.5　房地产经纪综合实训教学进度计划与教学控制194
9.6　房地产经纪综合实训教学文件197
9.7　房地产经纪综合实训软件功能简介198
第10章　房地产经纪业务技能竞赛199
学习目标199
技能要求199
10.1　房地产经纪业务竞赛目的、意义和原则199
10.2　房地产经纪业务竞赛依据标准与竞赛内容200
10.3　房地产经纪业务竞赛规则202
10.4　房地产经纪业务竞赛组织203
10.5　房地产经纪业务竞赛平台功能简介204
10.6　竞赛过程管理205
第四篇　房地产经纪制度政策与相关知识
第11章　房地产经纪活动相关法律制度与政策208
学习目标208
技能要求208
案例11-1　规避政策　鸡飞蛋打208
案例11-2　农房买卖需谨慎　合同无效各担责209
案例11-3　分割办证有障碍　房屋政策须了解209
11.1　法律基础知识210
11.2　房地产法律法规概述212
11.3　建设用地制度与政策216
11.4　房地产开发建设经营管理制度与政策224
11.5　房地产交易管理制度与政策234
11.6　房地产权属登记制度与政策247
11.7　房地产中介服务管理制度与政策253
11.8　房地产税收制度与政策257
11.9　住房公积金制度与政策266
11.10　物业管理制度与政策268
思考题271
第12章　房地产经纪相关知识272
学习目标272
技能要求272
案例12-1　阳光与风去哪儿了272
案例12-2　GPP房地产开发公司受到行政处罚273
12.1　建筑知识274
12.2　房地产测绘知识278
12.3　城市和城市规划知识282
12.4　环境知识288
12.5　房地产市场和投资知识290
12.6　房地产价格和估价知识297
12.7　金融知识304
12.8　保险知识308
12.9　统计知识310
12.10　心理学知识311
思考题313
实训题313
参考文献314

.　　美国的房地产经纪业是相当发达的，每年开发的房屋有95%以上是通过房地产经纪机构销售的。美国的房地产法规有在联邦层面上的全国统一的法规，也有各州结合自身特点颁布的相关法规，还有行业协会颁布的规则，可谓多位一体，具体的法规有《联邦法》《执照法》《合同法规》《一般代理人法规》《专业伦理法》等。美国目前持有房地产经纪人执照的人有250万之多，几乎占美国人口的1%，至于销售员则更多。在美国，房地产经纪人的地位很高，他们同律师、医生一样，属于白领阶层，其收入也相当丰厚，有些经纪人同时也是律师。美国的房地产经纪业务的佣金率是相当高的，一般来说，对未开发土地转让的销售佣金率为销售总额的6%～10%，独户住宅的佣金率为3%～8%，大型商业用房地产的佣金率为3%～6%。尽管佣金率这样高，一般的美国人在购买或销售房地产时，首先想到的是寻找经纪人为其服务。据最新统计资料，在美国房地产的一期市场（我国通常称为新建商品房市场），通过经纪人销售的约为20%；二期市场（我国通常称为存量房地产市场），通过经纪人销售的约占90%～95%。
　　注：案例来源于作者整理。
　　案例1-2
　　英国房地产经纪人数量增长迅猛或催生房价泡沫
　　据英国《卫报》网站2013年9月11日报道，11日发布的官方统计数据显示，英国从事房地产中介服务的劳动者人数增长迅速，使该行业成为第二季度英国全国劳动力市场就业人数增长最快的领域。
　　英国国家统计局表示，英国有56.2万人被房地产公司雇用，这是自1978年以来的最高纪录，去年加入该行业的就有7.7万人，这意味着英国房价有可能再度增长。
　　经济咨询公司的主任丹尼·加贝称：“我们不再是一个全民皆商的国家，而变成了全民皆地产代理。我承认，目前经济形势有所好转，但我关心的是经济复苏能否持续。”
　　英国商务大臣凯布尔也对房地产市场现状十分关注，他呼吁人们重新思考乔治·奥斯本的帮助购买计划，该计划旨在2014年1月起为低存款抵押贷款提供政府
　　保障。
　　凯布尔表示，有迹象表明，英国存在“严重的住房通胀压力”。他称：“根据不断变化的市场条件，我们应该好好考虑‘帮助购买计划’是否生效。我们不想让英国房价再度飙升。”
　　英国政府表示，政府将会继续执行该项计划，首相发言人还称，由于抵押贷款的价值上限，许多准购房者面临着很大阻碍。
　　凯布尔的言论也增加了人们的恐慌，称经济复苏可能只是基于经济热潮和房价增长。他通过批评工党政府利用房价增长来使经济增长和警告经济复苏必须有持续性而提高了自己的政治声誉。
　　紧接着，财政部也感到压力，凯布尔在演讲中警告，人们不能因为暂时的经济回暖而自满。他表示，“这是一个长期的过程，在经济增长方面，我们需要的是马拉松而不是短跑”。
　　资料来源：http://finance.eastmoney.com/news.
　　案例讨论
　　从美国、英国的房地产经纪业思考中国房地产经纪行业的前景。
　　学习任务
　　从互联网上了解我国房地产经纪行业情况和本地区房地产经纪企业情况，写一份概况报告。
　　1.1经纪与房地产经纪
　　1.经纪的概念及其起源
　　（1）经纪的概念。经纪是经济活动中的一种中介服务行为，即经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理、经纪等经纪业务的经济活动。经纪活动最主要的方式有：①居间是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为，目的是撮合双方交易成功；②代理是指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为；③经纪是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。
　　（2）经纪的起源。经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物，是社会分工的必然结果。中国古代经纪人员的行业组织最早可以追溯到唐代。当今西方发达国家经纪业相当发达，涉足许多行业。经纪的特点体现在活动范围的广泛性、活动内容的服务性、活动主题的广泛性、活动内容的居间性、活动目的的有偿性和活动责任的确定性6个方面。
　　2.房地产经纪的内涵和必要性
　　（1）房地产经纪的内涵。房地产经纪指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前中国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是《城市房地产管理法》中所称的房地产中介，它包括房地产经纪、估价、咨询；广义的包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。目前我国房地产经纪的具体内容有：为买者代买或为卖者代卖房地产；为用地者寻找地源，促成土地使用权出让或转让；从事房地产抵押业务，为产权人申请抵押贷款，办理相关手续；从事房屋租赁的代理和居间活动；促成房地产企业合资以及房地产开发经营等项目活动的工作。
　　（2）房地产经纪的必要性。主要体现在4个方面：
　　1）房地产投资大、价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，一般经销商难以承受，因此房地产不宜通过经销商出售，只有借助连接生产者与消费者的房地产经纪人。
　　2）房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样集中到固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中，以达到认识和购买的目的，直接经销不经济，房地产经纪人可以提供专业化的销售服务。
　　3）房地产商品交易的复杂性使得每笔交易需要耗费时间，并且还要懂得有关法律和估价方法等知识，需要懂法律、财务、估价知识的复合型人才提供房地产经纪服务。
　　4）大多数房地产买主需要通过向金融机构借款来筹措其大部分资金，经纪人熟悉抵押贷款的特殊规定，能帮助买主获得贷款。
　　3.房地产经纪的特性和作用
　　（1）房地产经纪的特性。①房地产经纪的服务性。与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪业是服务性行业。服务是指行为主体通过该项活动使另一个主体即服务对象获得某种利益。依据中国产业结构的总体分类，房地产业属于第三产业。与房地产业中的开发业相比，房地产经纪、价格评估、咨询、物业管理等更具有服务业的性质。②房地产经纪的专业性。房地产是一种极为特殊的商品，交易方式特别复杂，需要房屋建筑、估价、金融、法律等多方面专业知识，由此带来房地产经纪的专业性。③房地产经纪的地域性。房地产空间的固定性使房地产经纪活动具有很强的地域性。
　　（2）房地产经纪的作用。①提供交易信息。房地产出售者或出租人通常不知道其房地产的欲购买者或承租人在哪里，也不知道其房地产的市场价格和租金水平；同样，房地产购买者或承租人通常也不知道哪里有其欲购买或承租的房地产，即使有了欲购买或承租的房地产，也不清楚该房地产的市场价格和租金水平。可见，房源、客源、售价或租金等信息是一种稀缺的资源。房地产经纪人员和机构通过自己的劳动，搜集了大量的房源、客源、价格、租金等信息，可以有偿提供给委托人。此外，在房地产交易中，交易双方之间一般存在着严重的信息不对称，需要房地产经纪人员和机构提供专业的咨询服务。②降低交易成本。房地产的交易行为通常为一次性的。如果交易者各自搜集交易信息、寻找交易相对人，那么搜寻成本会相当高。加上交易双方互不相识，难以相互信任，沟通也会比较困难。由专业的房地产经纪人员和机构提供服务，虽然需要支付佣金，但可以节省交易双方大量时间，降低其交易成本。③提高交易效率。在房地产交易中，当事人需要了解市场行情、对方资信、交易房地产状况等大量信息。只有充分了解了这些信息后，才会作出交易决定。又由于房地产价值量大，交易双方都比较谨慎。因此，如果当事人自行交易，不仅会导致搜寻信息的成本很高，而且由于缺乏房地产专业知识而使交易效率低下，耗费很多精力、时间。由专业的房地产经纪人员和机构为交易当事人提供相关信息和服务，可以大大提高交易效率。此外，房地产经纪的作用还表现在保障交易安全、维护交易秩序、优化资源配置、提高人民群众居住水平等方面。
　　4.房地产经纪的功能定位
　　房地产经纪作为一种专业经纪活动，受房地产市场自身特性的影响，具有自己独特的功能定位。房地产经纪的主要功能如下。
　　（1）沟通信息、消除失灵。事实上，房地产交易的复杂性、外部经济性，以及由此产生的严重的信息不对称现象，会阻碍市场机制的发挥，导致市场失灵。当市场上出现信息不对称而产生大量问题的时候，根据经济学原理，可以通过发展市场交易中介机构来解决这些问题。由此可见，完善房地产市场服务体系，积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率，是房地产经纪存在和发展的理由。因此，需要由房地产经纪人员搜集交易信息，沟通供需双方，提供专业咨询。
　　（2）促成交易、提高效率。在房地产交易中，交易当事人往往缺乏房地产知识，这对房地产交易产生了阻滞效应，使得房地产交易效率低下。所以，房地产经纪可以通过为当事人提供专业服务，促成双方顺利、安全交易，提高效率。
　　（3）规范交易、保障安全。由于房地产价值量大，在当事人的全部财产中占有相当大的比重，因此，房地产交易的安全关系到当事人的重大利益。同时，房地产交易的不安全也会增加银行房贷风险，严重的情况还会危及社会稳定，具有社会风险性质。所以，需要房地产经纪来规范交易、保障安全。
　　（4）公平买卖、维护权益。房地产交易中，标的价值量大，信息不对称，交易程序复杂，交易当事人受专业知识所限和交易经验的匮乏，很难实现在交易中公平买卖，维护自身的合法权益，而通过房地产经纪则可以做到。
　　5.房地产经纪活动的方式
　　（1）房地产经纪活动的方式主要有3种：
　　1）房地产居间。它指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。
　　2）房地产代理。它指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。
　　3）房地产经纪。它指房地产经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。
　　（2）房地产居间与房地产代理的区别：代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为，要进行独立的意思表示。而居间人并不代委托人进行民事法律行为，仅为委托人报告订约机会或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系，居间合同中，中介的职能是促成交易，无权代理任何一方的行为，居间人也没有将处理事务的后果移交给委托人的义务。简言之，居间人不得代委托人为法律行为，而代理人则代被代理人为法律行为。
　　6.房地产经纪收入
　　（1）房地产经纪的收入是佣金。佣金的性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪机构开展经纪活动时付出的劳动、花费的资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪机构拥有从事合法经纪活动并取得佣金的权利。
　　（2）佣金可分为法定佣金和自由佣金。法定佣金具有强制效力，当事人双方都必须接受，不得高于或低于法定佣金。自由佣金一经确定并定入合同，同样具有法律效力。经纪机构在签订经纪合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时中介费用的负担等明确写入合同。委托人与经纪人之间是雇与佣的关系。中国香港房地产经纪业的佣金是全世界最低的，大约只有1%，而美国、加拿大为6%，新加坡、日本为2%，中国台湾也有3%。
　　（3）佣金标准遵循以下原则：①有规定的在规定标准范围内协商收取；②无规定的按合同约定协商收取；③既无规定又无约定的，按当地当时提供的同类服务的平均水平收取。
　　（4）佣金与回扣。在经纪活动中，有一类与佣金貌似相同的东西，那就是回扣。虽然回扣与佣金有很多相似之处，都是商品经济发展的产物，在正常运作的条件下都能起到促进商品流通的作用。但两者之间有本质的差别：佣金是经纪机构开展经纪业务所得到的合理合法收入，佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人，只要经纪合同是合法的，佣金就是经纪机构正大光明的合法收入；而回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利，既不是风险收入，也不是劳动收入和经营收入，收受回扣属于违法违规行为。
　　1.2房地产经纪业
　　1.中国房地产经纪业产生与发展的历史
　　（1）1949年以前的中国房地产经纪业。中国房地产经纪业的历史源远流长，据有关文字记载，中国在3 000年前就出现了田地的交换和买卖。早在《宋史》中就有宋代“典卖田宅增牙税钱”的记载。据元《通制条格》卷十八《关市》记载的内容，在元代就存在大量从事房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”，这一称谓一直沿用到清代。1840年鸦片战争之后，在我国一些通商口岸城市，如上海，出现了房地产经营活动，于是房地产掮客应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。在上海，房地产掮客大致分为两大类：一为挂牌掮客，以“房地产公司”“房地产经租处”挂牌，一般在报纸上刊登房地产出卖或空屋出租广告，待顾客前来固定经营场所询问，成交收取若干佣金；第二类为流动掮客，没有固定的办公场所，而以茶楼作活动场所，交换信息，撮合成交，收取佣金。掮客活跃了房地产市场，但多数经营做法不正，投机取巧，房地产市场混乱。总之，长达2 000年的封建历史时期，中国有了一定规模的土地和房屋的租赁、买卖等经济活动，但所有这些都是以土地和房产的私有制为基础的。
　　（2）1949年以后中国内地房地产经纪业的发展。大体上可以分为下列5个时期。
　　1）1949～1955年。新中国成立初期，稳定城市房地产秩序是开展经济建设、稳定人民生活的重要组成部分。首先，接收了旧政府的房地产档案、确认产权归属、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击房地产投机和各种非法活动；其次，在全国各地先后建立了房地产管理机构，制定了有关政策规定，开展了大规模的房地产清查登记，以极高的效率建立了新政府的房地产管理秩序；第三，国家在极其紧张的财政经费中，拨出专款改造旧社会遗留下来的棚户区和贫民窟，建造新住宅，改善贫穷居民的居住生活条件。
　　2）1956～1965年。城市房屋和土地的所有制构成发生了根本性的变化，确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。
　　3）1966～1978年。“十年动乱”时期，对城市房地产管理工作破坏极大。由于住房作为“福利品”由国家分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，因此，在这一时期房地产经纪活动基本消失了，房地产经纪业发展停滞。
　　4）1978～1996年。中国内地现代房地产经纪业开始起步。随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，新时期社会主义的房地产业便萌生了。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会，在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。1992年邓小平同志“南方谈话”之后，中国房地产市场得到了快速发展。1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》和1996年2月《城市房地产中介服务管理规定》（2001年8月5日修改）颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。据不完全统计，到1996年年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近万家，同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人，而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在迅速增加。深圳早在1988年就成立了“深圳国际房地产咨询股份有限公司”，上海自1993年12月出现了首家房地产经纪机构“新民经纪人事务所”。
　　5）1997年以后。中国内地现代房地产经纪业进入大发展阶段。为了提高房地产经纪人员的素质，规范行业执业行为，2001年12月，人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》，对房地产经纪人员实行职业资格制度。2002年7月，举办了首次全国房地产经纪人执业资格认定考试。这在一定程度上提升了房地产经纪行业执业人员的水平，但是相对庞大的行业人数而言，具有房地产经纪人执业资格的人员比重还相当小，业内不规范执业、侵害交易双方利益的现象还时有发生。为了更好地监督和管理房地产经纪企业和经纪人员的执业行为，2002年8月，建设部发布《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》，指出房地产信用档案的建立范围包括房地产中介服务机构和房地产经纪人、房地产经纪人协理。房地产信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，以便为各级政府部门和社会公众监督房地产行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。2003年在国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，又强调要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人执（职）业资格制度。随着房地产经纪业的发展，一些房地产交易活动较为活跃的城市，在政府房地产主管部门的指导下，开始成立房地产经纪行业组织。如1996年12月上海成立了房地产经纪人协会，在上海房地产经纪行业优秀企业的评选和执业经纪人培训方面作出了一定的贡献。随着房地产经纪业的发展壮大，全国性的房地产行业组织也应运而生。2004年7月，经批准，“中国房地产估价师学会”更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”。房地产经纪行业组织的成立标志着房地产经纪业已发展到一个新阶段，行业组织的自律管理作用将会越来越大，并将对房地产经纪业的健康发展起到积极的推动作用。
　　当前，中国内地房地产经纪业在经历快速发展之后正步入新的调整发展与完善规范时期。一些具有一定规模、运作比较规范的大型房地产经纪机构已经出现，但从整体情况来看，目前中国房地产经纪业仍存在着从业人员素质不高、企业经营不够规范、法律法规不健全等问题，需要在进一步的管理和监督中不断发展和完善。
　　（3）1949年以后中国香港地区房地产经纪业的发展。房地产经纪公司在香港被称为地产代理公司，房地产经纪行业被称为地产代理业。在香港，地产代理起着促进房地产市场兴旺活跃的重要作用，大约70%的房地产交易是由地产代理促成的。①20世纪五六十年代，香港的地产代理处于个人代理阶段，以独立个人的方式运作，地产代理之间交换信息的活动是建立在房地产经纪人员彼此信任的基础上的，没有信用的地产代理为同行所不齿，很难在行业内立足。②1968年是香港房地产经纪业发展的一个转折点，香港房地产经纪业开始由个人为主的经营方式向企业化转变。20世纪70年代末至80年代初，地产代理公司已经遍布香港各区，其经营业务由专营楼花逐步扩展至现楼市场，20世纪80年代末，房地产经纪业开始逐步网络化、信息化，从事的业务更加多元化，其业务范围扩展到策划、咨询、物业管理等方面，并逐步拓展中国内地及海外市场。③从20世纪90年代起，香港房地产经纪行业的公司数量、分行数量以及从业人数均稳步上升，是香港地产代理公司大力扩张的时期，不少公司已经成长为大型连锁集团，拥有遍布香港的分行网络，员工数百，朝着集团化方向发展。1997年5月21日，香港颁布《地产代理条例》，标志着房地产经纪纳入了法制化管理的轨道，其运作更加规范、有效、专业。
　　（4）1949年以后中国台湾地区房地产经纪业的发展。①1970年以前，为传统交易时期。台湾民间在出售房屋时，传统做法是由业主自行张贴“吉屋出售”的红纸条，或通过亲朋好友、左邻右舍提供资讯，寻找买主。②1971～1980年，为中介雏形时期。1971年左右，台湾开始出现房地产介绍人的行业，从事代客买卖、租赁业务。③1980～1991年，为从零星户交易到中介公司建立时期。随着经济发展及房屋投资建造能力的提高，房产交易趋于活跃，1984年年底，台湾“经济部”正式开放“房屋介绍公司”办理登记，为创办房地产中介企业提高了有力保障。④1991～1996年，为中介发展时期。台湾1999年2月颁布了《不动产经纪业管理条例》，规定经营经纪业者，应向主管机关申请后，依法办理公司或商业登记。台湾经纪业包括中介业务和代销业务两种类型。中介业务指从事不动产买卖、互易、租赁的居间或代理业务。代销业务指受起造人或建筑业的委托，负责企划并代理销售不动产业务。经纪业不得雇用未具备经纪人员资格者从事中介或代销业务。经纪业设立的营业处所，至少应设置经纪人1名。营业处所经纪营业员超过20名时，应增设经纪人1名。经纪业者在办妥申报登记后，需加入登记所在地的同业公会后方可营业，并应于6个月内开始营业，逾期未开业者，由主管机关撤销其许可。根据经纪业的业务性质，分别组织中介经纪业或代销经纪业的同业公会。
　　2.西方国家房地产经纪业产生与发展的历史
　　西方各国在房地产交易出现的早期，就产生了从事房屋买卖中介的专业人员。但是，真正较为规范、完善的房地产经纪业，是近代才形成的。
　　纵观西方发达国家的房地产经纪业，一个普遍的特点是建立了较为完善的房地产经纪制度。美国的市场机制非常完善，美国早期的房地产交易，主要由律师和公证人为买卖双方作见证，并处理产权、转让等具体事宜。美国行业协会在房地产经纪行业中的作用显著，政府和法律对中介机构的限制较少，整个中介市场比较活跃。英国和法国的特点是法律详尽、执法严厉，政府对房地产交易活动管理严格。
　　3.房地产经纪业的行业性质
　　房地产经纪业的行业性质主要体现在4个方面：①服务性。房地产经纪业是服务业，服务性是其行业属性。②中介性。房地产经纪的本质是中介服务，中介性是房地产经纪服务的市场立场。③信用性。房地产价值大，房地产交易特别需要讲信用，信用性是房地产经纪服务的事业本质。④专业性。房地产交易负责，专业性强，专业性是房地产经纪服务的功能基础。
　　4.发展房地产经纪业的现实意义
　　发展房地产经纪业具有5个方面的现实意义：①有助于房地产市场的活跃和兴旺；②有利于房地产行业的持续稳定发展；③有助于住房制度改革的继续深化；④能促进人民居住生活水平的提高；⑤能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求。
　　1.3房地产经纪业与现代服务业
　　1.服务业与现代服务业
　　（1）服务业。服务业是指生产和销售服务产品的生产部门和企业的集合。服务产品与其他产业产品相比，具有非实物性、不可储存性和生产与消费同时性等特征。服务质量的高低取决于：①服务过程是否快捷；②经纪人员的服务态度；③消费者的心理感受。在我国国民经济核算实际工作中，将服务业视为第三产业，即将服务业定义为除农业、工业、建筑业之外的其他所有产业部门。
　　（2）现代服务业。现代服务业是指在工业化较发达阶段产生的，主要依托电子信息等高技术和现代管理理念、经营方式和组织形式而发展起来的服务部门。它有别于商贸、住宿、餐饮、仓储、交通运输等传统服务业，以金融保险业、信息传输和计算机软件业、租赁和商务服务业、科研技术服务和地质勘查业、文化体育和娱乐业、房地产业及居民社区服务业等为代表。现代服务业的发展本质上来自于社会进步、经济发展、社会分工的专业化等需求。具有智力要素密集度高、产出附加值高、资源消耗少、环境污染少等特点。现代服务业既包括新兴服务业，也包括对传统服务业的技术改造和升级，其本质是实现服务业的现代化。
　　2.房地产经纪业与现代服务业
　　依据我国产业结构的总体分类，房地产业属于第三产业。与房地产业中的房地产开发业相比，房地产经纪、估价、咨询、物业管理等更具有服务业的性质。同时，房地产业和经纪业作为知识密集型产业，在发展中与时代结合紧密，可以利用新兴的技术和管理理念对产业实施改造，具有现代服务业的性质。目前在我国，特别是在经济较发达的地区，房地产经纪机构的数量已发展到较大的规模，构成了房地产服务业的主要部分。因此房地产经纪业可以说是快速发展的现代服务业，这主要体现在3个
　　方面。
　　（1）房地产经纪业以先进的信息技术为主要依托，信息整合、开发与利用能级大大提高。传统的房地产经纪业在信息利用的广度、信息开发的深度、信息整合的范围、信息技术的等级等方面都与现代服务业有着较大的差距。传统的房地产经纪业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通过供需配对促成交易，其信息整合的范围仅限于同一经纪机构内部，其所利用的信息技术也无非是计算机数据库、局域网等普通信息技术。依托于快速发展的信息技术，作为现代服务业的房地产经纪行业可以通过建立全新的行业运行模式，采用最先进的信息技术，在更大范围内整合房地产市场及相关信息，进一步提高其促进房地产市场流通的功能，并通过各类信息的深度加工，围绕房地产市场流通提供专业咨询、顾问等高附加值服务。例如，美国房地产经纪行业很早就建立了多重房源上市服务（MLS）系统，该系统整合了全行业的房源信息，大大提高了全行业促进房地产交易的社会经济功能。
　　（2）房地产经纪业知识和技术密集程度高，专业化分工向纵深发展。传统的房地产经纪业主要集中于住宅的租售居间、代理等，住宅市场以买卖为主的流通方式使得房地产经纪业并不太关注房地产使用过程中的问题，从业人员主要需要掌握房地产交易、产权登记的法律和实务操作知识与技能，以及相关的建筑、金融、市场营销知识等。而现代房地产经纪业更多地拓展到了种类繁多的商业房地产领域，大量涉及写字楼、商铺、购物中心、仓储和工业房地产市场，为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁和购置的咨询、代理服务。新时代的房地产经纪人员，不仅要掌握房地产专业知识，还要掌握相关产业的产业运行、业务流程、商品特征等专业知识，掌握为具体的对象产业服务所需要的房地产使用成本测算、房地产使用方案筹划等技能。这就要求大大提高房地产经纪业的知识和技术密集程度。
　　（3）房地产经纪企业规模扩大，按现代企业制度运行。传统的房地产经纪业通常以单纯的知识、智力、劳务输出为主，企业规模以中小型为主，家族企业、小型合伙企业是房地产经纪业常见的企业类型。但随着房地产流通形式的演进，房地产资产运营模式的变化，以及技术、知识密集程度的提高，现代房地产经纪企业需要具有更雄厚的资金以及与之相称的现代企业制度。从发达国家和地区的经验来看，一些房地产经纪业的大企业大多通过在资本市场上市，来形成雄厚的资金实力和上市公司所必须具备的现代企业制度。
　　1.4房地产经纪行业管理概述
　　1.房地产经纪行业管理的含义与作用
　　（1）含义。房地产经纪行业管理指由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理。其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人（房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪活动服务对象）之间的关系。
　　（2）作用。房地产经纪行业管理是社会事务管理的一个组成部分，基本作用就是维护社会整体利益，即通过管理使房地产经纪活动能符合社会整体规范，并能最大限度地增进社会福利。具体体现在：①通过房地产经纪行业管理来规范房地产经纪服务活动，有助于提高房地产有效供给，提高房地产开发效益，可以进一步改善房地产特别是住宅的流通环节，以利于通过市场机制来促进房地产经济活动及其他相关经济活动的效益，从而促进房地产业的发展，提高居民住宅消费的总体质量水平。②房地产经纪行业管理作为一种行业管理，可以协调行业内部各类主体之间以及行业与社会其他主体之间的关系，促进行业整体的高效运作和持续发展，维护和提高行业的整
　　体利益。
　　2.房地产经纪行业管理的基本原则
　　房地产经纪行业管理的基本原则主要有4个：①营造良好环境，鼓励行业发展；②遵循行业规律，实施专业管理；③严格依法办事，强化行业自律；④顺应市场机制，维护有序竞争。
　　3.房地产经纪行业管理的基本模式
　　管理模式即由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统，不同管理模式之间在系统组成要素、系统结构、运作流程上存在着差异。房地产经纪行业管理主要有以下3种模式。
　　（1）行政主管模式。在这种模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主，如进行执业资格认证、登记备案与年检、制定收费标准和示范合同、行政监督等。目前中国香港地区就是采取这种模式。
　　（2）行业自治模式。在这种模式下，房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业协会。行业协会不仅实施自律性管理职能，还受政府职能部门甚至立法机构的委托，行使对房地产经纪业的行政管理职能。在这种模式下，管理手段相对较为丰富，法律、行政、经济和自律等手段都有所运用。目前中国台湾地区就是采取这种模式。中国台湾地区房地产经纪业的“同业公会”受政府行政主管部门委托，直接从事房地产经纪业的各项具体管理事务，主管部门只是对其实行指导和间接管理。
　　（3）行政与行业自律并行管理模式。在这种模式下，政府行政主管部门和房地产经纪行业协会都是强有力的管理主体，但两者管理职能有所分工。美国房地产经纪业的行业管理即是这种模式。中国目前对房地产经纪业的管理方式与该模式比较接近，但政府行政主管部门的管理主体地位明显强于房地产经纪行业协会，房地产经纪行业协会的管理作用需要进一步加强。
　　4.房地产经纪行业组织
　　（1）房地产经纪行业组织的性质和组织形式。①房地产经纪行业组织的性质，它不是行政机构，因此不是按照国家的行政区域和行政级别来设立，它的设立主要遵循按需设立的原则。全国可以建立全国性的房地产经纪行业组织，省、自治区、直辖市及设区的市可根据需要设立各地方的房地产经纪人行业组织。全国和地方及地方之间的房地产经纪行业组织之间并不是上下级的隶属关系，而是各自独立进行管理，当然各房地产经纪行业组织之间可以进行协作和交流。房地产经纪人员一经取得房地产经纪人协理从业资格或房地产经纪人执业资格并经申请执业，即可申请成为行业组织会员，享有章程赋予的权利，履行章程规定的义务。②房地产经纪行业的组织形式，主要是房地产经纪行业学（协）会，是房地产经纪人员的自律性组织，是社团法人。房地产经纪行业组织可以制定章程来确定自己的管理职责范围，并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。房地产经纪行业组织所制订的章程应符合有关法律、法规和规章的规定，对于明确应由政府职能部门履行的职责，在无法律、法规和规章或政府职能部门授权的情况下，房地产经纪行业组织无权履行该职责。对于房地产经纪机构和经纪人员违规行为的处理，房地产经纪行业组织可以协助政府职能部门进行，如将情况汇总、反映给该部门并可做适当的分析评价甚至提出参考性处理意见。
　　（2）房地产经纪行业组织的管理职责。行业组织可经政府房地产管理部门授权，在授权范围内协助管理有关事务，履行下列职责：
　　保障经纪人员依法执业，维护经纪人员合法权益；
　　组织经纪人员总结、交流工作经验；
　　组织经纪人员进行业务培训；
　　组织经纪人员开展对外交流；
　　进行经纪人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查；
　　调解经纪人员之间在职业活动中发生的纠纷；
　　按照章程规定对经纪人员给予奖励或处分；
　　法律、法规允许的其他职责。
　　（3）房地产经纪行业规则。制定自律性的行业规则是房地产经纪行业组织实施行业管理的重要手段。行业规则是公约，而不是国家法律法规和规章条例，是行业组织根据业内人员的共同意志和行业管理的需要制订的，它是平等的民事主体之间的一种约定。行业规则具有约束力，首先，这是因为它符合国家和政府的法律法规，法律法规对公民、法人有普遍的约束力；其次，行业规则是行业内各单位之间的一种平等约定，这种约定体现了共同的意愿。行业规则中作出的共同遵守行业规则的承诺，即是对各经纪单位自律管理的约束。
　　1.5房地产经纪行业管理的内容
　　1.房地产经纪行业管理的基本框架
　　对房地产经纪行业的管理有法律、行政、经济、舆论等手段，其管理框架主要在3个大的方面。
　　（1）专业性管理。①对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理。很多国家对房地产经纪业的从业人员，建立了系统的教育和继续教育、资格考试、资格认定的制度，以保证房地产经纪业从业人员具备相应的专业知识和技能。同时，对房地产经纪机构实行专业的营业资质和牌照管理。②对房地产经纪人员的职业风险进行管理。房地产经纪活动所涉及的标的是具有高额价值的房地产，房地产经纪人员在职业活动中的一些失误，常常会给客户造成巨大的经济损失，也会给房地产经纪人员自身带来严重的民事法律后果。这种职业风险必须有效规避，可以通过设立房地产经纪业赔偿基金、强制性过失保险制度等，来规避房地产经纪业的职业风险。③重视房地产经纪管理的地域性。房地产市场的地域性决定了房地产经纪业的运作也不可避免地带有很强的地域特征，因此对房地产经纪业的管理也应充分考虑不同地域的差别。
　　（2）规范性管理。①房地产经纪业执业规范。通过立法来制定房地产经纪业的执业规范，如美国房地产经纪业的《一般代理法规》、中国香港房地产经纪业的《地产代理条例》。②房地产经纪收费。由于房地产经纪提供的服务不如实体产品那样容易进行价值判别，所以房地产经纪机构与顾客之间在服务收费问题上较容易产生分歧，特别需要行业管理的协调作用。收费管理的最主要方式是制定具有法律约束力的房地产经纪服务佣金标准，通常是指其相对于房地产交易额的一定比率。③严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定的佣金以外的经济利益，如房地产交易差价。
　　（3）公平性管理。房地产经纪业是以信息为主要资源的服务业，信息不对称所带来的种种后果都要求行业管理实施公平性管理，以保证行业内部各机构及从业人员之间的公平竞争和行业与服务对象之间的公平交易。主要有：①行业竞争与协作的管理。信息的共享性、积累性、时效性，使得房地产经纪业内部容易产生不正当竞争，这就迫切需要开展行业内的广泛协作，把竞争建立在协作的基础上。因此，行业竞争与协作的管理是房地产经纪行业管理的重要内容，美国全美房地产经纪人组织所建立的“多重上市服务系统”（Multiple Listing Service）是开展行业协作管理的典范。②行业诚信管理。由于房地产经纪人员与服务对象之间存在着较为明显的信息不对称现象，因此对房地产经纪的管理必须十分注重诚信管理。可以通过法律、行政、教育、行业自律乃至评奖、设立信用保证金等种种方法来对房地产经纪机构及执业人员的信誉进行管理。③房地产经纪纠纷管理。由于房地产经纪业与服务对象之间的信息不对称，很容易引起双方对同一问题认识的差异性，从而导致房地产经纪纠纷。在一些房地产经纪业不够成熟的地方，房地产经纪人员素质的良莠不齐，更催化了这种纠纷。所以纠纷管理是房地产经纪行业管理的重要内容，可以通过建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件等手段来完善纠纷管理。
　　2.中国内地现行房地产经纪行业管理的主要内容
　　（1）年检与验证管理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规和规章，由房地产经纪主管部门会同工商行政主管部门定期对房地产经纪机构及房地产经纪人进行年检和验证工作，这两项工作是加强行业管理、实施执行规范的重要措施。年检、验证管理实行定期、集中审查式的监督管理，具有时间固定集中、检查面广、检查内容全面等特点，具有其他监督管理方式无法替代的作用。年检与验证管理有利于监督房地产经纪机构及时办理变更登记，有利于房地产经纪机构的准确统计，有利于对房地产经纪机构进行综合检查、分析和评价。
　　1）年检是检查房地产经纪组织经营业务范围、注册地点、注册资金、持证从业人员是否有变动，以及在房地产经纪活动中是否遵纪守法，是否接受注册、备案等管理。对持有房地产经纪人执业资格证的人数低于规定标准的及其他不符合标准的，不予备案登记。房地产管理部门应当每年对房地产经纪机构内的执业人员条件进行年检，并公布年检合格的房地产经纪机构名单。年检不合格的，应限期整顿，经限期整顿仍不合格的，撤销备案证书，今后不得从事房地产经纪活动。
　　2）验证是发证机关定期对房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格证明进行检查。各省级房地产管理部门或其授权的机构负责房地产经纪人（含协理）从业资格注册登记管理工作，每年度房地产经纪人（含协理）从业资格注册登记情况应报建设部备案。
　　（2）纠纷规避与投诉受理。从现实经济生活看，房地产经纪活动中常见的纠纷类型主要有：缔约过失造成的纠纷、合同不规范造成的纠纷、服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷。①房地产经纪行业主管部门可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：一是制订示范合同文本；二是制订服务标准，明确服务要求和内容；三是加强对房地产经纪合同的监督管理。目前在房地产经纪行业中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，为了方便重复使用，很多经济机构将这种合同制作成固定的合同文本。一些地方政府的房地产行政主管部门要求房地产经纪机构将这种固定格式的经纪合同提交房地产行政管理部门审查。这就是一种对合同的监督管理。②对于已经出现的房地产经纪纠纷，房地产行政主管部门及其他相关部门负责受理投诉、调节处理。房地产行政主管部门通常设置一些投诉通道，制定投诉受理程序，及时有效地引导当事人解决房地产经纪纠纷。
　　（3）收费管理。根据规定，房地产中介服务收费实行明码标价制度，房地产经纪机构依照合同约定向委托人收取服务费，并开具发票。对房地产经纪服务费的管理主要是从“是否符合收费标准”和“是否明码标价”两个方面进行。凡违规行为，将受到相应的处罚。此外，在房地产经纪活动中，坚决禁止房地产经纪机构、房地产经纪人员通过隐瞒房地产交易价格等方式，获取佣金以外的收益。
　　（4）信用管理。目前，我国房地产经纪行业的信用管理是纳入房地产全行业信用管理体系中实施的。2002年8月，建设部门开始在全国范围内建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。①房地产信用档案的建立范围：房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员。②信用档案的内容包括：基本情况、业绩及良好行为、不良行为等。③意义：信用信息管理系统的建设，可以为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。④原则：全国房地产信用档案系统建设按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则。⑤分级管理制：建设部组织建立全国资质一级房地产企业及执业人员信用档案（简称“一级房地产信用档案”）系统。资质二级（含二级）以下的房地产企业和执（从）业人员的信用档案（简称为“二级房地产信用档案”）系统，由地方建设（房地产）行政主管部门组织建立。
　　3.中国香港地区房地产经纪行业管理的基本制度
　　中国香港地区房地产经纪行业管理的主要方式是房地产经纪牌照管理。
　　（1）管理机构。中国香港地区的地产代理监管局是专门管理房地产经纪行业的政府机构，主要负责颁发牌照和行政管理的工作。它是根据《地产代理条例》成立的一个财政独立的法定机构，其使命是提高地产代理业的服务水准，加强对消费者权益的保护，并鼓励公开、公正、诚实的物业交易。
　　（2）行业管理的主要内容包括：①设定代理机构和地产代理人从事代理活动的基本资质，使执业的机构和个人具有相当的专业知识和工作经验；②建立监察机构，对地产代理活动进行监督，调解地产代理人与委托人的纠纷，对违纪的地产代理机构和个人进行相应的惩处；③推行书面代理合约，减少纠纷。
　　（3）行业管理法规。在香港，规范地产代理活动法律除了《地产代理条例》外，主要还有《地产代理常规（一般责任及香港住宅物业）规例》及《地产代理（裁定佣金争议）规例》，它们具有较强的适应性，对规范代理活动起到了有效的作用。
　　4.中国台湾地区房地产经纪行业管理的基本制度
　　依托行业公会管行业是中国台湾地区房地产经纪行业管理的基本制度，即业必归会。中国台湾地区房地产经纪业的“同业公会”受政府行政主管部门委托，直接从事房地产经纪业的各项具体管理事务，而主管部门只是对其实行指导和间接管理。“同业公会”是由台湾多家大型房屋中介公司发起组织的。行业管理的具体事务均由公会承担，有关房地产经纪行业发展的大事，主管部门负责指导，公会负责具体操作。公会在培训行业队伍、指导企业自律、组织企业交流、协调企业关系等方面做了大量具体工作。总之，依托行业自身组织管理行业，实现行业“自治”，是中国台湾地区房地产经纪行业管理的特色。
　　5.美国房地产经纪行业管理的基本制度
　　美国没有全国统一的房地产经纪行业管理，各州自行制定相关法律实施行业管理。①美国各州政府多数都设有专门机构对房地产经纪行业进行管理，主要职责是制定有关管理规则、管理房地产经纪机构的设立、房地产经纪人与销售员执业资格牌照发放、审定执业资格考试及教育训练的内容、审批从事执业课程教育的学校的资格、处理房地产交易客户的投诉等。各州政府还设有调查机构和专门的监察机构负责调查和处理违规执业案例。尽管美国各州对房地产经纪人资格与职业行为的要求不尽相同，但其基本精神却是一致的，即规定经纪从业人员需具备各项资格及符合标准方给予发放房地产销售人执照，以此来保证经纪人的专业水平，保障消费者权益。②美国房地产经纪人执照分为两类：经纪人执照和推销员执照。经纪人执照允许持有人独立地进行经纪活动；推销员执照则允许持有人替一个经纪人服务，佣金是付给经纪人，再由经纪人分给推销员。③美国的房地产业有一些全国性和地方性协会。这些协会的宗旨是提高从业人员的行为标准和保护公众的利益。④美国许多州都专门设置“房地产复原基金”，该基金设置的目的是使一般委托人在因某一持照人员的原因而导致财产损失时，能得到复原金的救济。该基金是依靠领照经纪人员在申请注册时所缴纳的特别规费来维持的。⑤美国房地产经纪佣金，通常情况下是以总销售金额的一定百分数提取，百分数的大小因所销售的房地产种类而异。住宅的佣金通常是5%～8%，平均大约为6.5%左右。大型商业用地收取的佣金比例较低，约为3%～6%，但对未开发土地的佣金比例则高达6%～10%。
　　1.6中国房地产经纪行业的发展
　　1.房地产经纪行业发展的指导思想
　　房地产经纪行业是房地产业不可缺少的组成部分，处于流通环节，常常受制于房地产业的发展。根据发达国家的经验，增量房地产开发发展到一定程度就会呈现递减态势，但存量房地产交易将持续发展。从我国长远看，以存量房地产交易为主要对象的房地产经纪行业，将在房地产业中占据越来越重要的地位。在这种背景下，未来房地产经纪行业的发展必须有科学的指导思想。
　　（1）形成全行业共同遵守的基本准则。在专业化分工更加细化，商品流通过程更加复杂，现代计算机网络使信息流通更加直接，社会需求更加多样化的现代社会中，房地产经纪行业应以合法经营、规范运作、公平竞争为基本标准，进一步规范自身的行为。
　　（2）明确不断进步的共同目标。房地产经纪行业应以严格自律、加强合作、行业进步为不断发展的目标导向。房地产经纪全行业必须通过严格自律、自我约束来取信于消费者、取信于社会，从而为自身的发展创造广阔的空间，以与时俱进的姿态不断追求全行业的整体进步。
　　（3）全面加强信息合作。房地产经纪对信息完全性、时效性的要求，需要房地产经纪人员之间、经纪人员与经纪机构之间、经纪机构与经纪机构之间，在平等互利的基础上加强合作，通过合作大大提高信息资源的有效性以及经纪活动的效率，从而有助于促进全行业健康的持续发展。
　　2.房地产经纪行业管理模式选择
　　我国现阶段宜吸收“行政与行业自律并行模式”和“行业自治模式”中的有利部分来设计新型的房地产经纪行业管理模式。在此基础上，通过今后相当一个时期的实践，争取在条件具备时向行业自治模式过渡。当前，新型的房地产经纪行业管理模式的设计，应该以行业组织为主要管理平台，在适当强化行业组织的自律管理作用的基础上，划分政府部门与行业组织的职能，形成行政管理与行业自律并行配合的基本管理框架。
　　目前实施政府部门退出管理第一线、由行业组织承担全部行业自我管理职能的新模式比较困难。政府要关心、支持、培育、发展房地产经纪行业组织。同时，房地产经纪行业组织要加强自身建设，充分依靠企业办会，完善自身的组织构架和运作机制，增强管理能力。
　　可以预见，随着政府逐步完成职能转变，行业组织体制改革的推进，行业组织自律管理平台的建立、自我管理能力的提高，最终应当将行业自治模式作为房地产经纪行业管理的目标模式。
　　3.房地产经纪行业发展的对策思路
　　（1）加快行业法制建设，健全房地产经纪法律制度。①进一步明确界定房地产经纪这一基本概念，具体确定房地产经纪行为的范围及其结构类型。②调整房地产经纪行业的主管部门及其职能。由房地产管理部门作为专业主管部门，构建与房地产专业管理相适应、一体化的房地产经纪专业监管制度。③逐步改进房地产经纪机构的市场准入制度，实施专业化管理，通过完善相关法律，逐步形成严格的房地产经纪企业市场准入行政许可制度。④推进统一的全国房地产经纪人员执业资格注册制度，制定实施房地产经纪人执业资格注册制度的相关文件，以保障房地产经纪行业组织履行其执业资格注册的职责。
　　（2）理顺行业管理主体关系，探索新型行业管理体制。目前，房地产经纪行政管理存在的主要问题是工商行政与房地产部门的管理职能、规范内容重叠交叉，管理关系不协调。应该实行既统一又分工、协调衔接的房地产经纪市场监管主体制度，划清管理职能，理清管理关系，并将可以通过行业自律管理的具体事务逐步向行业组织转移，探索房地产经纪行业自我管理的新模式，逐步建立以房地产经纪行业组织自律平台为基础的行业管理模式。
　　（3）健全房地产经纪管理制度，优化房地产经纪行业管理。①健全房地产经纪企业和从业人员市场准入与退出制度，不断提升房地产经纪行业整体水平。②规范房地产经纪合同管理与建立署名制度，加强对房地产经纪合同的监管。可以由房地产管理部门和工商行政部门共同制定《房地产居间/代理合同》示范文本，引导房地产经纪企业与客户签订规范的经纪合同，并确立房地产经纪合同文本备案制度，允许公开查阅，增加经纪合同的透明度。同时，根据房地产经纪的专业化管理要求，应建立房地产经纪人署名制度。③完善房地产经纪收费管理制度。从重收费标准管理转向重收费行为管理，按服务项目分类，制定最低和最高收费标准，以遏制低价恶性竞争和漫天要价。④建立房地产交易资金监管制度与执业保证金制度。⑤优化房地产登记手续代办管理制度。加强对从事这类业务的房地产经纪人员进行房地产登记代理专业知识培训考试，取得专门资格证书才能持证上岗，同时引入优胜劣汰机制。⑥建立房地产经纪企业及其从业人员信用信息公示制度。
　　（4）发挥行业组织作用，健全行业自律管理的运行机制。随着房地产经纪行业的发展，尤其是房地产经纪人员执业资格注册职能的确定，房地产经纪行业组织的自律作用将显得越来越重要。为了适应房地产经纪行业自律管理的需要，房地产经纪行业组织应加强和改进自身建设，建立起一支职业化、高水平的专业队伍，改进行业组织的运作机制，依靠房地产经纪企业和广大执业经纪人员，全面履行服务、代表、自律、协调的职责。
　　（5）提高行业素质，促进行业持续发展。房地产经纪行业的持续发展，需要全面提高行业的整体素质。①制定科学的行业发展规划，以确定适应行业发展的短、中、长期发展目标，建立与之相适应的行业素质要求，避免由于行业盲目发展和行业内的恶性竞争影响行业发展。②增加房地产经纪的科技含量，提高信息的透明度和服务的效率。运用网络技术，建成适应社会需要的“透明、高效”的房地产信息交换对称和安全交易平台。③树立行业整体信誉，提升行业社会声誉。④畅通行业与社会舆论之间的沟通渠道，加强与金融业等相关行业的工作协调。⑤建立房地产经纪行业资源共享、合作互利的机制。⑥倡导自律精神，提升房地产经纪人和经纪企业的素质。
　　思考题
　　1．比较一下房地产经纪行业与其他服务业的异同点。
　　2．思考房地产经纪与房地产开发的关系。
　　3．比较区分房地产经纪活动的类型特点。
　　第2章
　　房地产经纪人员与经纪机构、职业规范与诚信体系
　　学习目标
　　1.了解房地产经纪人员与经纪机构、职业规范与诚信体系的基本概念，了解道德和职业道德、诚信的内涵与发展、中国房地产经纪业的诚信现状和房地产经纪诚信
　　体系。
　　2.熟悉房地产经纪人员职业资格的种类、职业资格考试、注册、房地产经纪人员的权利与义务，房地产经纪机构的内涵及其权利与义务、房地产经纪机构设立的条件和程序、房地产经纪机构的注销、不同企业性质的房地产经纪机构和不同业务类型的房地产经纪机构。
　　3.掌握房地产经纪职业道德的内涵、形成及作用、房地产经纪人员职业道德的基本要求、房地产经纪人员的心理素质、礼仪修养、知识结构，房地产经纪人员职业技能的构成、培养，房地产经纪机构经营模式的概念与类型、有店铺经营模式的演进、直营连锁与特许加盟连锁，房地产经纪机构的组织结构形式、部门设置和岗位设置，房地产经纪活动的原则、基本职业规范、争议处理、禁止行为和房地产经纪违规执业的法律责任。
　　技能要求
　　1.具备从事房地产经纪职业的能力和素质。
　　2.具备对当地房地产经纪企业的经营模式和组织结构等进行初步的调查分析的
　　能力。
　　3.能够领会房地产经纪职业规范，具有调查和分析房地产经纪活动中的禁止行为的能力。
　　4.具有房地产经纪活动争议处理的基本能力。
　　案例2-1
　　经纪人小刘犯错了
　　随着石河子房地产行业的蓬勃发展，石河子开发区盛世嘉业房产经纪公司在房地产销售行业也暂居一席之地。为了在2008年的取得好的销售成绩，公司对外招聘了4名销售人员，并对他们进行培训，培训模式采用老员工带新员工熟悉小区户型、配套、物业等。经理针对技巧方面单独培训，培训后两个月进行考核，在整个销售环节中4名新人表现都很好。
　　2008年5月初是房地产的销售旺季，老员工都忙着接待自己的客户。作为新人只能在旁边学习，薪资也不足1 000元。小刘为了能早点脱离“新人”的称号，用一个星期的时间用电话拜访的方式约来了近10组客户，现场经理也看到了小刘的努力。小刘在与客户交谈的整个过程中表现很好，并且客户走后，小刘每天给他的客户发祝福短信，希望能收到好的效果。几天过去了，客户将小刘介绍的房产交了定金，3天内付了全款。但在办理房屋交接手续时，客户认为有一项费用小刘在交谈过程中只字未提，而此项费用的金额是：1 660元，客户自己不愿承担此费用，并找到公司李总，李总将事情做了充分了解，小刘也同时说明是自己在交谈过程中存在的失误，想到客户连房款几十万都付了，不会在意其他小数额，小刘在认识到自己的错误同时也给了客户
　　1 660元，并诚恳地向客户道歉。客户在决定要购房时已对房产的相关费用做了充分了解，知道哪些费用是客户自己承担的。看到小刘对待自己的态度和他在这件事上的表现，客户原谅了小刘并把1 660元还给小刘。但公司已决定开除小刘，认为他在接待客户时对客户有所隐瞒，也就影响到公司的名誉。客户同时也找到了李总，向公司领导求情，希望公司再给小刘一次机会，这是小刘的第一份工作，对小刘的打击很大，客户还相信小刘在以后的生活和工作中一定会实事求是，踏踏实实地做好。公司领导商议认为小刘的业务能力很突出，对待错误也很诚恳。公司决定再给小刘一次机会。
　　资料来源：南宁市贵港商会http://www.nnggshh.com/。
　　案例讨论
　　从激励理论角度分析小刘以后应该如何避免此类情况的发生。
　　学习任务
　　调查了解本市房地产经纪企业的经营模式、组织结构和职业规范，写一份概况
　　报告。
　　2.1房地产经纪人员
　　2.1.1房地产经纪人员的职业资格
　　1.房地产经纪人员职业资格的种类
　　目前，我国推行房地产经纪人员职业资格考试和注册制度。《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》中规定，国内房地产经纪人员的职业资格分为两类：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。房地产经纪人是指取得房地产经纪人执业资格，并按照规定注册，取得房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人协理是指取得房地产经纪人协理从业资格，并按照规定注册，取得房地产经纪人协理注册证书，协助房地产经纪人处理房地产经纪有关事务的专业人员。
　　房地产经纪人员应当取得房地产经纪的有关职业资格，这是对从事房地产经纪业务的人员的基本要求。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件；取得经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。几个经纪人协理在无经纪人指导下联合进行经纪活动，属于违规行为。
　　2.房地产经纪人员职业资格考试
　　（1）房地产经纪人执业资格考试。实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施，原则上每年举行一次。凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试：
　　1）取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产经纪业务工作满3年；
　　2）取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年；
　　3）取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；
　　4）取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年；
　　5）取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。房地产经纪人执业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效。
　　（2）房地产经纪人协理从业资格考试。实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。各省、自治区、直辖市人事厅（局）、房地产管理局，按照国家确定的考试大纲和有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。房地产经纪人协理从业资格考试合格，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。