房地产开发、项目融资与转让(第二版)
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最新的土地政策以及房地产项目融资是本书此次修改中的重点。房地产的开发建设不仅受法律法规的约束，而且在很大程度上受到政策的影响。国家出于对宏观经济调控的需要，可能会对房地产市场采取各种相应的调控措施。最近3年，中央接连出台了一系列政策措施，对我国房地产市场的发展起到重大影响。2004年曾被业内人士称为“宏观调控年”，在这一年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。进入2005年，中央及北京市政府对房地产的宏观调控进一步加强，2005年3月针对房价上涨过快的势头，国务院出台了“国八条”。之后，各省市相继出台了当地的实施细则，使土地一级开发由政府掌握，断绝了开发商通过暗箱操作取得土地和通过圈地炒卖土地的途径。2006年5月，为进一步稳定住房价格，国务院又出台了“国六条”，紧接着建设部等九部委又根据“国六条”出台了15条实施细则。这些政策从规划设计、房屋销售等各个环节确定了具体的调控措施，直接影响到对房地产项目的立项报批。新政策的频频出台促使中国房地产业都不得不直面全新的行业政策和市场需求的变革局面。同时，这些政策也是律师在提供法律服务时必须重点考虑的因素。...
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本书提供作译者介绍
唐波，出生于1968年7月，广西桂林人。中国人民大学国际经济法研究生、中国政法大学法学学士，曾为北京市律师协会房地产与建筑工程专业委员会委员，现为北京市律师协会物权法专业委员会秘书长、北京市炜衡律师事务所高级合伙人、北京市优秀律师。2003～2004年赴法国巴黎律师学院研修，并在巴黎Vovan & Associes律师事务所工作交流。.
曾担任北京数十家房地产公司的专业法律顾问。目前为北京广西商会首席法律顾问、中石化资产管理公司、中关村科技控股股份有限公司、北京住总集团和中国神华集团.. << 查看详细
曾担任北京数十家房地产公司的专业法律顾问。目前为北京广西商会首席法律顾问、中石化资产管理公司、中关村科技控股股份有限公司、北京住总集团和中国神华集团.. << 查看详细
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绪论：常年法律服务协议的签订 1 .
一、案例简介 3
二、实物展示 5
常年法律服务协议 5
三、相关背景链接 9
北京惠运开发集团简介 9
四、相关专栏 9
全程法律服务的前景和应当注意的问题 9
第一部分 房地产开发中的法律服务
第一章 房地产项目的立项与审批中的非诉讼法律服务 13
一、背景简介 15
二、实务操作 15
(一)申报规划要点以获取规划要点通知书 16
(二)获取选址规划意见通知书 16
(三)可行性研究报告的编制及申请审批 17
(四)申报建设用地规划许可证 18
(五)办理建设用地批准书 19
(六)申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案 20
(七)申报初步设计 21
(八)获取初步设计批复 21
一、案例简介 3
二、实物展示 5
常年法律服务协议 5
三、相关背景链接 9
北京惠运开发集团简介 9
四、相关专栏 9
全程法律服务的前景和应当注意的问题 9
第一部分 房地产开发中的法律服务
第一章 房地产项目的立项与审批中的非诉讼法律服务 13
一、背景简介 15
二、实务操作 15
(一)申报规划要点以获取规划要点通知书 16
(二)获取选址规划意见通知书 16
(三)可行性研究报告的编制及申请审批 17
(四)申报建设用地规划许可证 18
(五)办理建设用地批准书 19
(六)申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案 20
(七)申报初步设计 21
(八)获取初步设计批复 21
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本书出版后，受到广大读者的欢迎，在此我表示由衷的感谢。鉴于我国房地产市场发展迅速，新情况、新问题层出不穷，为响应广大读者的要求，本书在原书内容体例基本不变的前提下，结合最新的房地产政策、法律、法规，进行了一系列的修改、补充和整合。 .
最新的土地政策以及房地产项目融资是本书此次修改中的重点。房地产的开发建设不仅受法律法规的约束，而且在很大程度上受到政策的影响。国家出于对宏观经济调控的需要，可能会对房地产市场采取各种相应的调控措施。最近3年，中央接连出台了一系列政策措施，对我国房地产市场的发展起到重大影响。2004年曾被业内人士称为“宏观调控年”，在这一年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。进入2005年，中央及北京市政府对房地产的宏观调控进一步加强，2005年3月针对房价上涨过快的势头，国务院出台了“国八条”。之后，各省市相继出台了当地的实施细则，使土地一级开发由政府掌握，断绝了开发商通过暗箱操作取得土地和通过圈地炒卖土地的途径。2006年5月，为进一步稳定住房价格，国务院又出台了“国六条”，紧接着建设部等九部委又根据“国六条”出台了15条实施细则。这些政策从规划设计、房屋销售等各个环节确定了具体的调控措施，直接影响到对房地产项目的立项报批。新政策的频频出台促使中国房地产业都不得不直面全新的行业政策和市场需求的变革局面。同时，这些政策也是律师在提供法律服务时必须重点考虑的因素。
资金是房地产项目开发过程中房地产开发企业所面临的一个重要问题。由于地产是资金密集度极高的行业，具有资金规模大、回收周期长的特点，所以融资成为房地产生存和发展的关键，而如何选择低成本的融资方式、制定合理的阶段性融资方案则成为房地产开发商成功运作和获取高额利润的关键。 ..
2003年起，国务院、中国人民银行、银监会等部门相继颁布了各项调控政策，对房地产融资和房地产市场发展产生了深远的影响。房地产金融领域开始探讨和摸索新的房地产融资渠道：房地产信托基金(REIT)、房地产资产证券化、房地产投资基金、房地产融资租赁、房地产企业债券和其他金融衍生产品层出不穷。同时，境外资本也开始进军中国房地产市场。面对金融政策的调整和风起云涌的资本市场，更多的房地产企业更新运作理念，在律师的配合下，把房地产企业产业资本和金融资本进行了有效结合。事实表明，多渠道融资已成为房地产企业生存、发展的必经之路。为了回应市场的剧烈变化，结合这两年的法律业务实践，本书特别增加了“房地产项目融资中的法律服务”和“外商投资房地产项目的法律服务”两章。这两章不仅详细介绍了律师在提供融资法律服务时的工作流程及操作要点，而且结合新修改实施的《中华人民共和国公司法》，对股权融资进行了前瞻性的探讨。
除了以上较大的改动外，本书还替换了一些已经过时的文书范本。比如，收录了北京市建设委员会、北京市工商行政管理局2005年共同制定的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》等示范文本。对近两年新出台的法律、法规、规章和政策等本书也进行了及时更新。如链接了新施行的《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》、《北京市国土资源和房屋管理局关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》、北京市建设委员会《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》、《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》。
如何能够在竞争激烈的房地产业界争得一席之地，关系到众多企业的生死存亡，专业的房地产律师在这一过程中起到了不可替代的作用。本书力求从房地产项目的立项、审批、拿地、融资、建设到商品房销售、物业管理等各个环节上全面阐述律师运用相关法律知识协助企业规范、有效、高质量地完成上述工作的实务操作经验，希望能给房地产开发企业和其他房地产法律服务工作者提供一定的借鉴。当然，由于作者水平有限，错误之处在所难免，恳请广大读者给予批评指正。
最后，我要借此机会感谢我的同事杨明、黄洁和王一一律师，本书的修订再版离不开他们的大力帮助。正是他们的帮助和鼓励才促使我在忙碌的工作中抽出时间完成对本书的修改，才有机会将这本日臻完善的书册奉献给读者。 ...
唐波·于2006年6月18日
最新的土地政策以及房地产项目融资是本书此次修改中的重点。房地产的开发建设不仅受法律法规的约束，而且在很大程度上受到政策的影响。国家出于对宏观经济调控的需要，可能会对房地产市场采取各种相应的调控措施。最近3年，中央接连出台了一系列政策措施，对我国房地产市场的发展起到重大影响。2004年曾被业内人士称为“宏观调控年”，在这一年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。进入2005年，中央及北京市政府对房地产的宏观调控进一步加强，2005年3月针对房价上涨过快的势头，国务院出台了“国八条”。之后，各省市相继出台了当地的实施细则，使土地一级开发由政府掌握，断绝了开发商通过暗箱操作取得土地和通过圈地炒卖土地的途径。2006年5月，为进一步稳定住房价格，国务院又出台了“国六条”，紧接着建设部等九部委又根据“国六条”出台了15条实施细则。这些政策从规划设计、房屋销售等各个环节确定了具体的调控措施，直接影响到对房地产项目的立项报批。新政策的频频出台促使中国房地产业都不得不直面全新的行业政策和市场需求的变革局面。同时，这些政策也是律师在提供法律服务时必须重点考虑的因素。
资金是房地产项目开发过程中房地产开发企业所面临的一个重要问题。由于地产是资金密集度极高的行业，具有资金规模大、回收周期长的特点，所以融资成为房地产生存和发展的关键，而如何选择低成本的融资方式、制定合理的阶段性融资方案则成为房地产开发商成功运作和获取高额利润的关键。 ..
2003年起，国务院、中国人民银行、银监会等部门相继颁布了各项调控政策，对房地产融资和房地产市场发展产生了深远的影响。房地产金融领域开始探讨和摸索新的房地产融资渠道：房地产信托基金(REIT)、房地产资产证券化、房地产投资基金、房地产融资租赁、房地产企业债券和其他金融衍生产品层出不穷。同时，境外资本也开始进军中国房地产市场。面对金融政策的调整和风起云涌的资本市场，更多的房地产企业更新运作理念，在律师的配合下，把房地产企业产业资本和金融资本进行了有效结合。事实表明，多渠道融资已成为房地产企业生存、发展的必经之路。为了回应市场的剧烈变化，结合这两年的法律业务实践，本书特别增加了“房地产项目融资中的法律服务”和“外商投资房地产项目的法律服务”两章。这两章不仅详细介绍了律师在提供融资法律服务时的工作流程及操作要点，而且结合新修改实施的《中华人民共和国公司法》，对股权融资进行了前瞻性的探讨。
除了以上较大的改动外，本书还替换了一些已经过时的文书范本。比如，收录了北京市建设委员会、北京市工商行政管理局2005年共同制定的《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》等示范文本。对近两年新出台的法律、法规、规章和政策等本书也进行了及时更新。如链接了新施行的《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》、《北京市国土资源和房屋管理局关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》、北京市建设委员会《关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》、《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》。
如何能够在竞争激烈的房地产业界争得一席之地，关系到众多企业的生死存亡，专业的房地产律师在这一过程中起到了不可替代的作用。本书力求从房地产项目的立项、审批、拿地、融资、建设到商品房销售、物业管理等各个环节上全面阐述律师运用相关法律知识协助企业规范、有效、高质量地完成上述工作的实务操作经验，希望能给房地产开发企业和其他房地产法律服务工作者提供一定的借鉴。当然，由于作者水平有限，错误之处在所难免，恳请广大读者给予批评指正。
最后，我要借此机会感谢我的同事杨明、黄洁和王一一律师，本书的修订再版离不开他们的大力帮助。正是他们的帮助和鼓励才促使我在忙碌的工作中抽出时间完成对本书的修改，才有机会将这本日臻完善的书册奉献给读者。 ...
唐波·于2006年6月18日
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